저당권, 근저당권의 차이

저당권, 근저당권의 차이

아파트 또는 빌라를 매매할 때, 전세나 월세를 들어갈 때.

또는 신혼부부전세자금 대출을 받을 때

 

매매 또는 임대하려는 주택의 등기부등본을 때보라는 말을 많이 하죠?

 

계약을 맺기 전에 그 건물에 저당권이나 근저당권이 있으면

큰 손해를 볼 수 있기 때문이죠.

 

저당권과 근저당권은 물권이기 때문에

건물의 주인이 바뀌더라도 그 건물에 그대로 권리가 남게 되고,

 

우선변제권이 있기 떄문에, 혹여 그 건물이 경매에 넘어가게 되면

임대 받은 사람의 전세권 이전에, 선순위로 등기된 저당권, 근저당권이 있으면

돈을 못받는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.

 

 

저당권, 근저당권 개념

저당권, 근저당권을 쉽게 이해햐시려면,

<보증>을 떠올려보시면 됩니다.

 

막장 드라마나 소셜, 혹은 주위에

보증 섰다가 집을 빼앗겼다 하는 이야기가 있잖아요.

 

이 때 그 집주인은 돈을 빌리면서

집에 저당권 또는 근저당권이 잡힌거에요.

 

돈을 빌려주는 사람 입장에서는

돈을 못돌려받을 경우에, 빌려준 돈만큼의 가치를

회수할 수 있는 수단이 필요한거잖아요?

 

그래서 돈을 빌려가는 사람이 소유한

부동산에 보증, 즉 저당권 또는 근저당권을 설정하는거에요.

 

그럼 돈 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 경우에

경매를 신청해서 저당권 또는 근저당권을 등기 할때 명시된 금액만큼

돌려 받을 수 있는 거죠.

 

저당권, 근저당권의 차이

그렇다면, 저당권과 근저당권의 차이는 뭘까요?

저당권을 등기할 때, 금액을 딱 한정해서

예를 들면 1억원이라고 확정하면 저당권이구요,

금액을 확정하지 않고, 채권최고액 1억 5천만원.

이렇게 설정하면 근저당권이에요.

 

실제로 빌린 돈은 1억인데, 채권최고액을 1억 5천만원으로 설정하면

돈을 빌려준 사람은 최대 1억 5천만원을 보장받을 수가 있어요.

 

왜 그렇게 하냐구요?

 

만약에 은행에서 A씨에게 연 5% 이율로 1억원을 빌려줬는데

A씨가 상황이 어려워져서 이자를 안낼수도 있잖아요?

 

1억원에 연 5%면, 1년에 5백만원인데,

A씨가 은행에 이자를 2년 동안 한번도 안내면

은행 입장에서는 빌려준 돈 1억원 외에 1천만원도 못받은 셈이잖아요.

 

그런데,

은행이 저당권으로 1억을 설정했다면,

저당권을 설정한 A씨의 부동산이 경매로 팔렸을 때

딱 1억원만 보장 받을 수 있구요

 

은행이 근저당권으로 채권최고액 1억 3천만원을 설정했다면

빌려준 돈 1억원과 못받은 이자 1천만원을 합쳐서

1억 1천만원을 받을 수 있어요.

 

은행 입장에서는 당연히 근저당권을 설정하는 편이 좋겠죠?

 

 

저당권, 근저당권의 한계

앞서, 빌려 준 돈을 못받은 경우에

저당권, 근저당권을 설정한 부동산을 경매에 붙쳐서

낙찰된 금액 중 설정한 금액만큼 돌려받는다고 말씀 드렸는데요.

 

경우에 따라서는 저당권, 근저당권을 설정한 금액을

일부만 받거나, 못받는 상황도 생겨요.

 

근저당권으로 한정해서 말씀드릴게요. 저당권도 동알하니까.

 

자. 상황을 만들어 봅시다.ㅎㅎ

 

Y은행이 A씨에게 1억원을 빌려주고

A씨의 부동산에 1억 3천만원 근저당권을 설정했어요.

 

안타깝게도 A씨가 돈을 갚지 못해서,

Y은행이 경매신청권을 이용해법원에 경매 신청을 했죠.

그랬더니 부동산이 1억 5천만원에 경매에 낙찰됐습니다.

 

헌데, Y은행이 A씨의 부동산에 근저당권을 설정하기 이전에

이미 Z은행에서 A씨 부동산에 근저당권 1억 4천만원을 설정한거죠.

Y은행은 Z은행보다 등기 순서에서 밀린, 후순위 근저당권이었던거죠.

 

그럼 Y은행은 낙찰 금액에서 경매 비용을 제하고,

Z은행이 먼저 채권최고액을 가져가고 난 다음 남은 금액만 받을 수가 있어요.

 

그럼 대략 1천만원도 안되는 돈만 돌려받겠죠.

그렇다고 남은 1억 2천만원에 대해 근저당권이 유지 되지도 않아요.

근저당권과 저당권은 경매가 끝난 다음 소멸되는 권리거든요.

 

 

 

그래서 현실에서 은행들은

근저당권이 부동산이 가진 가치의 일정 수준 이상 까지 설정된 경우에는

그 부동산을 보증으로 대출해주지 않아요. 돈을 못돌려 받을 확률이 높기 때문이죠.

보증으로서의 가치가 없는거죠.

 

이상 저당권, 근저당권에 대해 정리해봤습니다.

 

이 내용은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의

저당권, 근저당권 파트를 읽고 되새기며 작성한 글입니다.

 

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기