내가 아는 전세는 전세권이 아니었다

저도 무려 임대료의 80% 까지 대출이 되는 신혼부부전세자금대출의 도움을 받아

아파트에 전세로 살고 있습니다.

 우리은행에서 신혼부부전세자금대출을 받았는데, 이율은 2%. 대출 금액이나

대출자의 연봉이 어느정도냐에 따라 대출의 이율은 다른거라,

전세 자금마련을 위해 신혼부부대출을 이용할 떄는 혼자 고민하지 마시고

은행 대출 코너에 가서 상담 받아보세요 :-) 

 저의 신혼부부전세자금대출 경험담은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

각종 필요한 서류도 정리되어 있으니 참고하세요 :-)

클릭하시면 넘어갑니다ㅎㅎ

 여하튼, 그렇게 정부의 신혼부부 지원을 받아 전세 계약을 맺고 살고 있는데,

공인중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사 지인이 전세권은 등기했냐고

물어보더라구요?

 계약서 쓰고 들어왔는데, 전세권 생긴거 아니냐라고 물어봤는데,

공인중개사 자격증 딴거 맞냐는 소리를 들었죠ㅎ 역시 이론가 실제의 차이ㄷㄷㄷ

임대차계약은 맺었는데...내 권리는?

 일반적으로 전세든 월세든 집을 임대할 때 계약서를 쓰죠. 이때 임대차계약서를

쓰게 되는제, 여러분이 가지고 게신 계약서가 바로 그 임대차계약서입니다.

아래와 같은 계약서죠.

 이 임대차계약서를 쓰고 전세금을 지급한다고 해서 전세권이 생기는건 아닙니다.

임대차계약에 따라 채권적 전세가 생기는거죠.

 그렇다면 전세권 등기를 못하면, 보증금이나 계약기간 동안 그 집에 살 권리를

보장받지 못하는걸까요? 저도 그 생각에 걱정이 되서 좀 더 알아봤는데,

다행히 주택임대차보호법이 있어서, 이사 들어간 다음에 전입신고하시고,

그 집에 살고 있으면 보호 받을 수 있어요. 주택임대차보호법은 다음 번에 스터디하고

올려보겠습니다.^^ 저도 보호 받아야하니까ㅎㅎ

 전세권의 효력은?

세들어 사는 임차인이 집주인인 임대인과 전세권설정계약서를 작성하고, 부동산 등기부에

전세권설정등기를 하면, 진짜 <전세권>이 설정됩니다.

 전세권은 그 부동산을 사용할 수 있는 용익물권이자, 피같은 보증금을 보호 받을 수 있는

담보권입니다. 지상권과 같은 성격, 저당권 같은 성격 모두 가진 권리에요.

 만약 계약기간이 끝나 이사를 나가려고 하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면

임차인은 전세권을 이용해서 별도의 법적 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있습니다.

 그리고 누군가가 낙찰 받는다면, 후순위 등기보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 

본인이 아닌 제 3자에 의한 경매더라도 배당신청을 하면 배당 받을 수 있습니다. 다만

반드시 보증금 전액을 배당받는 것은 아니라는 점. 낙찰 금액 내에서 등기 순서에 따라

선순위권자가 배당금을 많이 가져가면, 내게 돌아올 배당금이 적을 수 있습니다. 

 이때는 오히려 배당신청이나 경매신청을 하지 않고, 용익권으로서 전세권을 갖고 있는게

나을 수도 있겠습니다. 배당신청을 하지 않은 전세권은 낙찰자에게 인수되거든요.

 다만, 기존의 임대인(건물주, 건물 소유권자)와 맺은 전세권의 계약기간이 끝났지만,

지저분한 상황 때문에 계약이 암묵적으로 연장된 경우, 새로운 임대인(경매 받은 사람 또는

소유권 이전 받은 사람)이 집에서 나가주세요라고 통고하면, 통고 받은 날 부터 6개월이

경과되면 전세권이 소멸되기 때문에 그 집에서 나가야 합니다. 물론 보증금은 돌려받아야

전세권이 소멸되겠죠?

경매에 있어 전세권 분석

 경매에 참여할지 말지를 고민할 때도 전세권을 잘 살펴봐야 합니다.

낙찰을 받았을 때 없어지는 권리인가, 아니면 인수해야하는 권리인가.

 앞서 말한 내용과 사실 동일하지만 정리만 한번 더 해보겠습니다.

낙찰 받을 때 사라지는 전세권, 남는 전세권

 전세권자가 경매에 있어 배당 요구를 한다면, 낙찰 받은 이후 등기 순위에 관계 없이

해당 전세권은 소멸합니다.

 전세권자가 경매신청 채권자라면, 위와 동일합니다. 낙찰 받고 난 이후 소멸합니다.

 전세권자가 경매신청 채권자도 아니고, 배당요구도 하지 않았다면?

이때는 등기 순위가 중요한데, 선수위 전세권은 낙찰자에게 인수되고

근저당권 등의 뒤에 있는 전세권은 소멸하니다.

 따라서 낙찰 받은 이후에 인수가 되는 전세권은 배당요구를 하지 않았고,

경매신청 채권자도 아닌 전세권자입니다.

 이때는 전세권 계약기간이 만료되고, 전세 보증금을 100% 지급해야하는 상황이니

경매 감정가, 전세 보증금을 고려하야 수익분석이 필요하겠네요^^;

※ 위 내용은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일> 도서를 학습하면서 정리한 내용입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

지상권은 건물의 토지를 사용하기 위한 물권

지상권은 타인은 토지에 지어져 있는 내 건물이 그 사용가치를 다하는 순간 까지

온전하게 사용하기 위해 토지에 설정하는 물권입니다.

내가 건물을 10억을 들여서 30년 정도는 사용할 수 있도록 멋지게 지어뒀는데,

토지 소유주가 갑자기 바뀌어서 3년 만에 쫓겨나고 건물도 부숴야 한다면

내게는 너무나 큰 손해이며, 사회적으로 봐도 어마어마한 경제적 손실이겠죠?

그러한 문제를 방지하기 위한 권리가 지상권입니다.

A라는 사람이 건물을 짓기 위해 토지 소유자 B와 먼저 토지임대차계약을 맺으면

A씨는 B씨의 토지를 사용할 수 있는 권리인 <임차권>을 갖게 됩니다.

임차권은 채권이기 때문에 배타적 권리가 없으므로, B가 C에게 토지 소유권을 넘기면

A는 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 없습니다.

BUT, 이 경우라도 B가 C에게 토지 소유권을 넘기기 전에

A가 건물을 완공하여 소유권보존등기를 했다면, A씨의 임차권은

제 3자에게도 효력이 생기므로, A가 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 있습니다.

하지만 자연재해로 인해 건물이 멸실되거나 건물이 오래되어 못쓰게 되면

A는 C에게 토지 사용권을 주장할 수 없습니다.

이렇게 온전하지 모한 건물주 A의 권리를 보장하기 위한 것이 지상권입니다.

A가 B와 <지상권설정계약>을 맺고, B의 토지 등기부에 지상권을 설정하면,

A는 임차권이라는 채권이 아니라 지상권이라는 물권을 갖게 됩니다. 

이때 A가 지상권자이고 B가 지상권설정자입니다.

지상권으로 보장받을 수 있는 권리

지상권은 강력한 물권입니다.

기본적으로 지상권자 A는 지상권설정자 B의 토지에 대해 토지사용권을 갖게 됩니다.

이 토지사용권은 B가 C에게 토지소유권을 이전하더라도, 지상권설정계약기간동안은

없어지지 않습니다.

A는 본인이 토지를 사용할 수도 있고, 임대할 수도 있습니다.

또한 A는 지상권의 존속기간이 만료될 때 B에게 계약을 갱신해달라고 청구할 수 있습니다.

하지만 이 계약갱신청구권은 강제성은 없습니다 토지 소유자 B가 원하지 않으면

지상권 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다.

하지만 이 경우, A는 B에게 계약을 갱신하지 않겠다면 건물을 매수해달라고

요구 할 수 있습니다. 이 권리가 지상물매수청구권이며, 강제성을 가지게 됩니다.

즉 B는 A와의 지상권계약을 갱신하지 않을 경우, A가 건물을 사라고 하면 사야됩니다.

이 같은 지상물매수청구권과 계약갱신청구권은 건물의 경제적 가치를

그 사용 가능한 기간 중에는 보호하여 사회적 손실을 막기 위한 권리입니다.

지상권의 존속기간

이처럼 강력한 지상권은 존속기간도 깁니다.

석조로 만든 건물은 30년, 그 외의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년입니다.

건물의 소유를 목적으로 지상권 계약 설정 시 존속기간을 3년으로 하더라도

위에 말씀드린 최단 존속기간 30년을 민법으로 보호 받을 수 있습니다.

토지경매에 있어서 지상권의 해석

토지에 지상권이 설정되어 있다면,

토지 경매를 통해 토지를 낙찰 받더라도 낙찰자에게 지상권이 인수되어

낙찰자가 토지를 직접 사용하여 이익을 얻을 수 없는 문제가 발생합니다.

근저당권처럼 금액이 확정되어 있는 것도 아니고, 배당으로 보상해주고 소멸시킬 수도 없습니다.

하지만 지상권이 소멸되는 경우도 있습니다.

지상권이 등기부에 최선순위 권리도 등기되어 있는 경우에는 지상권이 소멸되지 않습니다.

지상권 이후에 근저당권이 설정되어 있더라도, 그 근저당권자들은 그 토지에 지상권이

설정되어 있다라는 사실을 충분히 인지할 수 있는 상황임에도, 즉 위험을 감수하고

근저당권을 설정한 것이기 때문에 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리를 법적으로 보장받지 못하는 것입니다.

하지만 지상권이 후순위로 등기되어 있고, 지상권에 앞서 근저당권이 등기되어 있는 경우는 이야기가 다릅니다.

토지 소유자 B가 D 은행에서 토지를 담보로 1억원을 빌렸다고 가정합시다.

돈을 빌려줄 당시에는 B씨의 토지에 선순위로 등기된 권리가 없었기 때문에

D 은행은 B에게 1억원을 빌려주고 1억2천만원으로 근저당권을 설정했습니다.

그 이후에 B의 토지에 A가 건물을 짓고 지상권을 설정합니다.

이 경우 B의 토지에는 D은행의 근저당권이 선순위, A와 맺은 지상권이 후순위로 등기되어 있습니다.

B가 D은행에 빌린 1억원을 갚을 시점이 되었는데 갚을 능력이 없다면

D 은행은 B의 토지에 대해 경매를 신청할 수 있고, A의 지상권을 토지 낙찰 시 소멸됩니다.

A의 지상권이 소멸되지 않고 인수된다면, B의 토지를 경매를 통해 사려고 하는 사람이 없을 것이고,

그렇다면 D은행은 근저당권 설정 당시에는 없었던 A의 지상권 때문에

B에게 빌려준 돈을 회수할 수 있는 기회를 잃게 됩니다.

이처럼 후순위로 등기된 지상권은 선순위로 등기된 근저당권 등의 권리를 보호하기 위해 소멸됩니다.

이러한 경우가 많이 있기 때문에 토지에 지상권이 설정되어 있더라도

권리분석을 통해 경매 낙찰 시 소멸되는 것인지 아닌지 판단하는 과정이 필요합니다.

※ 위 글은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의 지상권 파트를 학습하여 남긴 글입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

부동산 추천도서, 공간의 가치

시중에 나와있는 대부분의 부동산 관련 책은

부동산 투자에 관한 내용입니다.

 어디를 사야할지, 어떻게 분석해야할지,

자신은 어떻게 100채를 갖게 됐는지,

그런 내용이죠.

 하지만 저는, 부동산에 대한 근본적인 지식을 쌓고 싶었고,

어떻게 부동산의 가치가 결정되는지 알고 싶었어요.

 그래서 검색하던 중, <공간의 가치>라는 책을 찾게 됐네요!

 이 책의 저자, 박성식 씨는 이력이 독특합니다.

건축학을 전공하고 건축회사에서 근무한 건축사이자,

부동산업자이자 감정평가사,

도시를 학문적으로 공부한 사람입니다.

 다양한 위치에서 부동산이라는 상품을 경험했고,

그 경험을 바탕으로 이 책을 쓰신 것 같아요.

"건축가로서 공간의 기술과 스타일을, 부동산업자로서 공간의 수익성/유동성/이용행태를,

도시를 연구하는 학자로서 공간의 공적기능과 구조를 고민하였습니다"

<공간의 가치, 4page>

그런 이력을 가진 저자가,

부동산을 공간으로서,

어떤 요소가 부동산의 가치이며,

가치는 어떻게 재화로 전환되며

만들어지는지.

아래 책의 목차와 같이

다양한 관점에서 소개하고 있습니다. 

<공간의 가치>가 지닌 매력은

책이 다루고 있는 그 내용 자체에도 있구요,

아래처럼 이해하기 어려운 지식을 도식화해서

쉽게 전달해주는 점이에요.

책을 쓰는데 정말 오랜 시간과 노력을 쏟았으리라 짐작되네요.

토지소유자와 토지를 빌려 건물을 지은 건물주,

그리고 그 건물에 세들어 영업하는 임차인이

각각 어떤 가치를 주고 받는지 보여주고 있구요.

국토게획법, 건축법, 도시정비법 등

부동산과 관련된 여러가지 법률이

구조적으로 어떻게 연결되어 있는지도 보여줍니다.

저는 특히 아래 분양권의 가치를 분해해서 보여주는 도표가 가장 인상적이었어요.

앞으로는 각 챕터마다 제가 이해한 내용을 포스팅해볼까 해요.

깊이 있게 공부해서, 주거용 상업용 부동산을 근본적으로 이해하는 사람이 되고 싶네요!

공간의 가치 국내도서 저자 : 박성식 출판 : 유룩출판 2015.03.06 상세보기

저당권, 근저당권의 차이

아파트 또는 빌라를 매매할 때, 전세나 월세를 들어갈 때.

또는 신혼부부전세자금 대출을 받을 때

매매 또는 임대하려는 주택의 등기부등본을 때보라는 말을 많이 하죠?

계약을 맺기 전에 그 건물에 저당권이나 근저당권이 있으면

큰 손해를 볼 수 있기 때문이죠.

저당권과 근저당권은 물권이기 때문에

건물의 주인이 바뀌더라도 그 건물에 그대로 권리가 남게 되고,

우선변제권이 있기 떄문에, 혹여 그 건물이 경매에 넘어가게 되면

임대 받은 사람의 전세권 이전에, 선순위로 등기된 저당권, 근저당권이 있으면

돈을 못받는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.

저당권, 근저당권 개념

저당권, 근저당권을 쉽게 이해햐시려면,

<보증>을 떠올려보시면 됩니다.

막장 드라마나 소셜, 혹은 주위에

보증 섰다가 집을 빼앗겼다 하는 이야기가 있잖아요.

이 때 그 집주인은 돈을 빌리면서

집에 저당권 또는 근저당권이 잡힌거에요.

돈을 빌려주는 사람 입장에서는

돈을 못돌려받을 경우에, 빌려준 돈만큼의 가치를

회수할 수 있는 수단이 필요한거잖아요?

그래서 돈을 빌려가는 사람이 소유한

부동산에 보증, 즉 저당권 또는 근저당권을 설정하는거에요.

그럼 돈 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 경우에

경매를 신청해서 저당권 또는 근저당권을 등기 할때 명시된 금액만큼

돌려 받을 수 있는 거죠.

저당권, 근저당권의 차이

그렇다면, 저당권과 근저당권의 차이는 뭘까요?

저당권을 등기할 때, 금액을 딱 한정해서

예를 들면 1억원이라고 확정하면 저당권이구요,

금액을 확정하지 않고, 채권최고액 1억 5천만원.

이렇게 설정하면 근저당권이에요.

실제로 빌린 돈은 1억인데, 채권최고액을 1억 5천만원으로 설정하면

돈을 빌려준 사람은 최대 1억 5천만원을 보장받을 수가 있어요.

왜 그렇게 하냐구요?

만약에 은행에서 A씨에게 연 5% 이율로 1억원을 빌려줬는데

A씨가 상황이 어려워져서 이자를 안낼수도 있잖아요?

1억원에 연 5%면, 1년에 5백만원인데,

A씨가 은행에 이자를 2년 동안 한번도 안내면

은행 입장에서는 빌려준 돈 1억원 외에 1천만원도 못받은 셈이잖아요.

그런데,

은행이 저당권으로 1억을 설정했다면,

저당권을 설정한 A씨의 부동산이 경매로 팔렸을 때

딱 1억원만 보장 받을 수 있구요

은행이 근저당권으로 채권최고액 1억 3천만원을 설정했다면

빌려준 돈 1억원과 못받은 이자 1천만원을 합쳐서

1억 1천만원을 받을 수 있어요.

은행 입장에서는 당연히 근저당권을 설정하는 편이 좋겠죠?

저당권, 근저당권의 한계

앞서, 빌려 준 돈을 못받은 경우에

저당권, 근저당권을 설정한 부동산을 경매에 붙쳐서

낙찰된 금액 중 설정한 금액만큼 돌려받는다고 말씀 드렸는데요.

경우에 따라서는 저당권, 근저당권을 설정한 금액을

일부만 받거나, 못받는 상황도 생겨요.

근저당권으로 한정해서 말씀드릴게요. 저당권도 동알하니까.

자. 상황을 만들어 봅시다.ㅎㅎ

Y은행이 A씨에게 1억원을 빌려주고

A씨의 부동산에 1억 3천만원 근저당권을 설정했어요.

안타깝게도 A씨가 돈을 갚지 못해서,

Y은행이 경매신청권을 이용해법원에 경매 신청을 했죠.

그랬더니 부동산이 1억 5천만원에 경매에 낙찰됐습니다.

헌데, Y은행이 A씨의 부동산에 근저당권을 설정하기 이전에

이미 Z은행에서 A씨 부동산에 근저당권 1억 4천만원을 설정한거죠.

Y은행은 Z은행보다 등기 순서에서 밀린, 후순위 근저당권이었던거죠.

그럼 Y은행은 낙찰 금액에서 경매 비용을 제하고,

Z은행이 먼저 채권최고액을 가져가고 난 다음 남은 금액만 받을 수가 있어요.

그럼 대략 1천만원도 안되는 돈만 돌려받겠죠.

그렇다고 남은 1억 2천만원에 대해 근저당권이 유지 되지도 않아요.

근저당권과 저당권은 경매가 끝난 다음 소멸되는 권리거든요.

그래서 현실에서 은행들은

근저당권이 부동산이 가진 가치의 일정 수준 이상 까지 설정된 경우에는

그 부동산을 보증으로 대출해주지 않아요. 돈을 못돌려 받을 확률이 높기 때문이죠.

보증으로서의 가치가 없는거죠.

이상 저당권, 근저당권에 대해 정리해봤습니다.

이 내용은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의

저당권, 근저당권 파트를 읽고 되새기며 작성한 글입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

말소기준권리_말소기준권리의 종류와 한계

말소기준권리의 개념 : 이 밑으로는 쫙~ 소멸

말소기준권리의 종류는 아래와 같습니다.

- (근)저당권

- (가)압류

- 담보가등기

- 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자

- 경매개시결정등기

말소기준권리의 한계

말소기준권리는 말소기준권리 보다 후순위 등기가 

경매 낙찰 후 반드시 소멸하지 않을 수 있다는 한계점이 있습니다.

특히 예고등기, 건물 철거 목적의 가처분등기, 전소유자의 가압류는 

말소기준권리 뒤에 있을지라도 소멸되지 않고

낙찰 받은 자에게 인수되는 권리입니다.

이렇듯 말소기준권리 분석만을 가지고 경매 입찰 여부를 결정한다면

큰 손해를 입을 수 있습니다.

말소기준권리에는 단시간에 가벼운 수준의 권리분석을 하기에는 적합할지 모르나

실제 입찰여부를 결정할 때에는 깊이 있는 지식에 근거하여

등기부등본의 권리를 하나 하나 분석해야 합니다.

- 위 내용은  김재범 님의 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의 말소기준권리 편을 스터디한 내용입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

권리분석 스터디 : 물권과 채권

부동산 권리분석의 기초는 용어입니다.

용어의 개념을 알고 있어야

권리분석도 정확히 할 수 있고 이해도 가능합니다.  

권리분석의 가장 기초적인 용어는 물권과 채권입니다.

물권과 채권은 부동산에 발생하는 권리의 유형이죠.

물권과 채권의 근본적인 차이는

무엇을 권리의 대상으로 하냐에 있습니다.

물권은 물건에 발생하는 권리이며

채권은 사람에게 발생하는 권리입니다.

각 권리에 대해 좀 더 상세하게 알아보시죠!

물권

채권

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

부동산 세법 스터디 : 국세청 발간, 부동산과 세금

공인중개사 자격증을 취득한 뒤로 지인들에게 연락이 많이 왔어요.

3가지 유형의 연락이었죠.

1. 공인중개사 시험 준비 방법 문의

2. 부동산 매매, 임차 전 세금, 수수료 문의

3. 부동산 매매, 임차 전 소유권 등 권리관계 문의

1번 질문에 대한 답은 제가 포스팅을 남기기도 했고,

2년 동안 경험한 부분이라 자세히 알려줄 수 있었죠.

하지만 2, 3번 질문에 대해서는...

공인중개사 자격증 공부법 : 2017년 합격수기

(클릭하시면 공부법을 보실 수 있어요ㅎ)

공인중개사 시험 과목 중 부동산 세법과 민법이 있기 때문에

공부는 했지만 기억도 안나고ㅎㅎ

지인들이 처한 상황에 따라 어떻게 답변해야할지 모르겠더라구요.

저도 개업공인중개사가 된다면 위 2가지에 대한 상담을 해줘야 할테고,

그 전에도 지인들에게 도움을 주고 싶은 마음에

스터디를 시작하기로 했어요.

권리분석, 부동산 세법 스터디!

먼저 부동산 세법은 국세청에서 발간한

<2018 부동산과 세금> 책을 샀어요.

알기 쉬운 부동산 세법이라니,

매력적인 제목이네요ㅎㅎ

국세청이라 그런지, 역시 실거주 목적의 3인 가정을 표지에 그려놨네요^^

"국세청은 진심을 다하여 공정한 도리는 베푼다는

개성포공의 가치를 국세행정 운영의 중심으로 삼아

국민과 함께하는 공정한 세정을 구현하기 위해

최선의 노력을 기울이고 있습니다." 라고 하십니다.

직장생활 중이라 그런지,

저 한마디를 뽑아내기 위해 고민했을 실무자의 모습과

결재권자가 컨펌하는 모습이 눈에 선하네요ㅎㅎ

목차는 아래와 같습니다.

부동산 취득 → 보유 → 양도 절차에 따라

각 단게에서 부과되는 세금을 소개하는 방식으로

구성되어져 있어요.

취득, 보유, 양도가 부동산의 라이프사이클이네요ㅎ

그리고 상속과 증여, 해외 부동산에 대한 세금이 소개되어져 있구요.

제가 얕게 알기로

상속은 아버지가 돌아가실 때 아들에게 주는게 상속이구요,

증여는 무상으로 상대방에게 재산을 넘겨 줄 때 쓰는 말이에요.

남한테 공짜로 준다고 이해하시면 될 것 같네요ㅎㅎ

세법에서 가장 중요한 것은 바로 표에 나와 있는

<과세표준>과 <세율>이에요.

과세표준이란,

세금을 부과하는 <기준>이에요.

표의 첫번째 열에 나와있는 구분 항목에

6억 이하 주택, 85제곱미터 이하 같은 세금의 대상이 되는 부동산, 물건의

가격, 수량, 중량, 용적 같은 거죠.

세율은 과세표준에 따라 납부해야하는 세액의 비율이구요.

책에서는 부동산 라이프사이클(취득/보유/양도)마다 적용되는 과세표준과 세율을 소개하고 있습니다.

공인중개사 시험 칠 때는 저 숫자들을 외워야 하는데, 참 힘들죠. ㅎㅎ

아래채럼 세금의 계산법도 나와 있구요.

시기에 따라 적용되는 과세표준, 세율의 차이도 파악할 수 있도록 구분해놨습니다.

최초 매입한 시점, 거래 시점에 따라 적용되는 세율도 다르더라구요.

증여세의 계산 절차도 나와 있죠.

증여재산에서 증여재산공제액을 차감하면, 과세표준이 되구요.

그 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 되죠.

공인중개사 시험에서는 사례를 제시하고, 과세표준에 맞는 세율을 곱하는 계산 문제도 나와요.

1문제 정도니 그냥 포기하고 마는 분들이 많다고 하시더라구요. 강사분들이ㅎ

친족간에도 상속이 아닌 증여가 이루어 지는 경우가 있죠.

살아 계신 동안에 무상으로 재산을 줄 수 있으니까요^^

증여자(받는 사람)이 누구냐에 따라 공제 금액이 다르네요.

가까운 관계일 수록 공제금액이 커지네요!

아래처럼 사례도 나와 있으니 케이스스터디도 가능하겠어요.

제 목적은 이 책에서 세법에 대한 기본 지식을 쌓고,

실무노하우가 담긴 책으로 심화학습에 들어가는거에요.

[부동산과 세법]은 가격이 아주 저렴하답니다.

국세청에서 돈 벌려고 만들었다기 보다 보급할 목적으로 만들었나봐요.

이 책을 읽는다고 해서, 부동산 거래 시에 세금에 대한 부분을 모두 직접 진행하시기는 어렵겠지만,

적어도 세무사나 공인중개사와 상담시에 더 원활하게 대화할 수 있는 배경 지식을 갖추실 수 있을거에요.

그런 목적이나, 저처럼 심화 단계로 나가기 전에, 기초 단계의 부동산 세법 스터디 목적으로 활용하시면

큰 도움이 될 것 같습니다.  

2018 부동산과 세금 국내도서 저자 : 국세청 세정홍보과 출판 : 국세청 2018.05.01 상세보기

공인중개사 공부법 : 합격자 경험담(2017년도)

직장인들, 재택근무하시는 전업주부 분들이

한번쯤 생각해보는 공인중개사 자격증 취득.

저도 2015년 부터 이 자격증을 취득해야겠다는 생각을 했고,

2016년 1월, 새해목표로 공인중개사 시험 합격을 목표로 세웠고,

2016년도 1차 합격, 2017년도 2차 합격으로

공인중개사 자격증을 취득했습니다.

※ 공인중개사 시험은 1차, 2차 시험으로 나뉘어져 있습니다.

공인중개사 시험에 합격하면, 한국산업인력공단(큐넷)에서 요렇게 문자가 와요.

안지우고 보관하고 있답니다.ㅎㅎ

제가 말씀드리는 공인중개사 공부법은

이렇게 하면 반드시 합격한다고 말씀드리는게 아닙니다.

"이렇게 했더니 합격했다"는 경험담이라고 보시면 되겠습니다.

저처럼 하시는 분들도 있고, 다르게 하시는 분들도 있으니

본인의 상황이나 성향에 맞춰서 하시길 바랍니다.

저는 독학으로 준비했습니다.

9시부터 6시 까지는 항상 일하는,

그리고 야근도 있는 직장인이기 때문에

학원에 갈 수 없었습니다.

그리고 학원을 등록할 경제적인 여유도 없었습니다.

그래서 저는 독학으로 공부해서 합격한 사람이지만,

저보다 3살 어린 친한 동생은

직장 생화을 하지 않는 상황이었고

본인 스스로 투자한다는 생각으로

학원을 등록하여 1년만에 합격했습니다.

독학으로 할 것이냐, 학원을 다닐 것이냐는

아래 3가지 기준으로 결정하시면 됩니다.

1. 경제적 상황 : 정확한 학원비는 모르지만 대략 100만원 이상인 것 같습니다. 독학 총비용은 30만원 수준인 것 같습니다.(동영상 수강비, 교재 구입비)

2. 시간적 여유 : 학원을 다니신다면, 하루에 반나절 정도는 학원에 계시는게 좋습니다. 독학은 하루 2시간 정도 출근 전후에 공부하셔야 합니다.

3. 공부 성향 : 커리큘럼에 따라 강사님의 피드백을 받으며 공부하는게 맞는지, 혼자 스케쥴 관리하며, 꾸준히 할 수 있는지.

저는 독학을 했지만,

시간적 경제적 여유가 있으시면 학원 다니시는게 좋은 것 같아요.

오프라인 학원 수강을 들으시면, 자연스럽게 인맥이 생기거든요.

학원에 수강들으러 오시는 분들 중 이미 실무를 뛰고 계신 분들도 많고

관련 업종에 종사하시는 분들도 많아요.

그분들과 관계를 맺어 놓으시면,

당연히 추후에 공인중개사무소를 창업하시거나,

중개법인 또는 관련 업종에 취업하시거나,

또 일하실 때 도움을 받을 수 있겠죠?

공인중개사 시험이 어려운 점

공인중개사 시험 합격률은 그렇게 높지 않아요.

그리고 책만 사고 포기하시는 분들.

동영상 강의 듣다가 포기하시는 분들이 꽤 많아요.

공인중개사 시험은 무엇이 어려울까요?

공인중개사 시험은 총 6개 과목으로 나뉘어져 있어요.

1차 시험 : 부동산학개론, 민법

2차 시험 : 공시법, 세법, 공법, 중개실무

정확한 명칭은 너무 길어서 생략할게요.

민법 = 민법 및 민사특별법 중 부동산 증개에 관련되는 규정

공시법과 세법인 시험칠 때는 1과목으로 합쳐져서 나와요.

각 과목은 40문항이고,

평균 60점 이상이 합격입니다.

개별 과목은 최소 40점 이상은 넘어야하구요.

각 과목별 내용 중에 이해하기 어려운 내용은 없습니다.

수학이나 과학처럼 난해한 공식도 없고,

언어영역처럼 긴 지문도 없어요.

공인중개사 시험이 어려운 이유는 2가지입니다.

1. 막대한 분량 : 6개 과목 기본서를 합쳐놓으면 한 20cm 두께는 되는 것 같아요. 서점에서 확인해보세요ㅎ

2. 생소한 용어 : 평소에 사용하지 않던 단어가 너무 많아요. 그랫 읽어도 읽은 것 같지 않고, 무슨 말인지 이해가 되요.

위 2가지 어려움 때문에

처음 책을 1번 다 읽는데만 몇개월이 걸려요.

즉, 1년 이상의 시간을 두고 매일 매일 꾸준히 해야한다는 점이

공인중개사 공부를 끝까지 해내기 힘든 점입니다.

그럼 지금터는 제가 합격한 방법에 대해 알려드릴게요.

공인중개사 공부 방법 소개

요약해드리면,

1년차(2016년) : 1, 2차 시험 동시 준비 → 1차 시험 합격

- 1, 2차 동영상 강의 수강(3개월) → 포기(3개월) → 기본서 반복 읽기(2개월) → 포기(1개월) → 문제풀이 및 핵심요약집 반복 읽기(1개월)

※ 마지막 3개월은 2차 시험을 포기하고, 1차만 공부했어요.

2년차(2017년) : 2차 시험 준비 → 2차 시험 합격

- 기본서 반복 읽기(6개월) → 핵심요약집 반복 읽기(4개월)

동영상 강의 수강은 처음 3개월 정도만 했어요.

강의 하나당 1시간 내외인데요, 각 과목마다 20여개 이상의 강의가 있었어요.

혼자 들으니 집중도 안되고, 딴 생각하고, 2배속으로 돌리다가 딴 생각하고ㅎㅎㅎ

그래서 결국 3개월 듣다가 포기했었어요. 각 과목마다 전체 분량의 70% 정도 수준까지는 들었던 것 같아요.

그러고 다시 직장생활을 하다가.. 3개월 만에 다시 공부를 시작했죠.

이때 부터 제대로 된 공부를 한 것 같아요.

물론 이후에 직장 생활 때문에 또 잠시 포기했지만ㅎㅎㅎ

먼저 아래 2가지를 했어요.

1. 하루(평일) 중 공부할 시간 배정 : 출근 전 1시간(5시 30분 ~6시 30분), 퇴근 후 1시간(8시 ~ 9시)

2. 하루 공부 분량 배정 : 핵심 요약집 1챕터 or 10장 이상 읽기

위 2가지를 정하고, 매일 반복했어요. 그냥 꾸준히 읽었어요ㅎ

이렇게 2개월을 하면, 전 과목 책을 다 읽을 수 있어요.

1번을 전과목을 다 읽고 나면, 다시 재독에 들어갑니다.

1회독에 걸리는 시간이 2개월에서 1개월로 줄어드는 이유는,

단어가 익숙해지기 때문이에요. 이게 핵심이에요.

단어가 익숙해지고 나면, 이제 디테일한 암기에 들어가야해요.

디테일한 암기를 시작할 때는

굵은 기본서 같은 책 보다 핵심 요약집이 좋아요.

물론 핵심요약집도 다 합치면 500페이지 정도는 되지만;;

그래도 핵심요약집은 가벼워서 어디든 들고 다니며 읽을 수 있고,

짧은 시간 내에 1회독을 할 수 있으니,

읽었던 내용을 까먹기 전에 다시 반복 학습을 할 수 있어요.

공인중개사 시험은 말장난 같아요.

위 사진은 제가 암기했던 핵심요약집의 한 부분이에요.

예를 들어, 거래계약서 사본 보존기간이 5년인데 3년이라고 나오면 틀린 지문인거에요.

국토교통부장관이 할 일을 차관이 한다고 하면 틀린 지문이에요.

ㅎㅎㅎㅎ

요렇게 깨알 같은 방식으로 답을 찾는 형태로 문제가 나오기 때문에

방대한 내용을 반복 학습하며 암기해야 합격할 수 있어요.

방대한 내용을 어떻게 다 암기할까.. 걱정 되시죠.

저는 다 외워서 합격했을까요? 저도 정말 열심히 외웠지만 다 못외웠어요ㅎㅎㅎㅎ

여기서 다시 한번 기억해야할 포인트는 평균 60점 이상 합격이라는 점이에요.

즉 반 이상 맞으면 합격한다는 거죠.

전체 문제 중에 정말 쉬원 문제도 한 30% 정도 되요. 그런거는 거의 다 맞아주고,

중간 정도 난이도 문제 30% 중에 절반 맞추고

아리까리한(애매한)문제 20% 중 절반 이하로 맞추고

어려운 문제 20%중 찍어서 1~2개 맞추면 합격할 수 있어요.

저도 1차 시험은 평균 62점 정도로 합격해어요ㅎㅎ

2016년도 1차 때나 2017년도 2차 때나

공부가 부족했던 것 같아서 시험장 가는 길에, 그냥 영화나 보러 갔다가 쉴까 생각도 했고

시험을 치는 중에도 그냥 다음 과목은 치지 말고 집에 갈까 생각도 했어요.

시험을 다 치고 난 다음에도 채점하기 싫어서 미루다가,

결국 채점을 했는데, 채점하면서 놀랬어요. 합격할 수 있는 점수가 나왔거든요ㅎㅎ

그래서 제가 정리하기로는

기본서를 3회독 이상 반복 읽기, 핵심요약집 3회 이상 재독하기

위 2가지를 해내면, 공인중개사 시험을 합격할 수 있다고 봐요.

물론 읽을 때 얼마만큼 집중했느냐가 중요하겠지만.

저 2가지를 해내면, 정확히 암기하지 못한 문제를 풀 때도 감이라는게 생기고

잘 모르지만 이게 답인 것 같다는 감도 생긱는 것 같아요.

공인중개사 자격증을 취득하고, 지금 바로 활용하고 있지는 않지만.

기한이 없으니 언젠가 쓸 수 있겠죠.

그리고 큰 목표를 오랜시간 준비해서 이루어냈다는 성취감이

일상을 새로운 태도로 대하게 만들어주는 것 같아요.

아무쪼록, 공인중개사 시험을 준비하고 계시다면,

지치지 마시고 매일 매일 꾸준히 공부하시기 바래요.

그래서 목표하는 기간 내에 자격증을 취득하시기를 기원합니다^^

※ 공인중개사 시험 일정 및 접수는 한국산업인력공단(큐넷) 홈페이지에 들어가보시면 나와있어요^^

신혼부부 희망타운 유리한 조건은?

10월이면 위례신도시(506세대)와 평택 고덕지구(783세대)가 착공,

12월이면 분양을 시작하는 신혼부부 희망타운.

많은 신혼부부들이 희망타운이 무엇이고, 어떻게 하면 당첨될 확률이 높을지 찾고 계실텐데요,

관련 자료를 정리해봤습니다.

저또한 신청이 가능한 대상이기 때문에 열심히 찾아봤죠.

신혼부부 희망타운 청약대상

- 결혼한 신혼부부(혼인신고 후 7년 이내)

- 예비부부

- 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가정

※ 물량의 30%(혼인 2년 이내 및 예비부부에게 우선 공급)

    → 나머지 70%는 모든 신혼부부 대상으로 가점제 뽑음

※ 최초 30% 선정에서 탈락한 혼인 2년 이내 및 예비부부는 70% 선정 시 재 신청 가능

신혼부부 희망타운 가점항목

1. 1차 선정시(30% 물량) : 혼인 2년 이내 및 예비부부 대상

1) 가구 소득

당연히 소득이 낮을 수록 유리하겟죠?

소득 기준은 도시 근로자 월 평균소득입니다.

평균에서 70% 이하이면 3점, 70%초과~100%이하면 2점, 100% 초과면 1점이지요.

맞벌이 가정의 경우, 위 조건에서 10%씩 추가된닫고 보시면 됩니다.

(70% 이하 → 80% 이하)

2) 해당 지역 연속 거주기간

거주 지역은 시, 군 기준입니다.

2년 이상, 1년 이상 ~ 2년 미만, 1년 미만이 각 3/2/1점입니다.

3) 입주자 저축 납입 인정 횟수

24회 이상, 12회 이상~24회 미만, 6회 이상~12회 미만이

각 3/2/1점입니다.

※ 입주자 저축 가입 확인서 기준입니다.

2. 2차 선정시(70% 물량)

1) 미성년자 자녀수

3명 이상 / 2명 / 1명이 각 3/2/1점입니다.

태아와 입양아동 포함이라고 합니다.

2) 무주택기간

3년 이상, 1년~3년 미만, 1년 미만이 각 3/2/1점입니다.

결혼 전의 기간도 포함이라고 하네요!

세대원 중에 아무도 집을 소유한 적이 없으면,, 무조건 3점이겠네요.

3) 해당지역 연속 거주 기간 : 1단계와 동일합니다.

4) 입주자 저축 납입인정 횟수 : 1단계와 동일합니다.

이상 신혼부부 희망타운의 청약신청 대상과 가점 조건에 대해 알아봤습니다.

신혼희망 타운이 매력적인 조건은

시세보다 30% 수준으로 저렴한 가격에 집을 매입 할 수 있다는 것이고,

두번째는 저리로 대출을 받을 수 있다는 점입니다.

신혼희망타운 주택담보대출은

최대 매입가의 최대 70% 한도로

연 1.3%로 최장 30년 고정금리로 대출을 받을 수 있어요.

물론 가장 좋은 조건일 경우이구요.

소득, 대출금액, 기간에 따라 이율이 달라집니다.

이렇게 낮은 이율로 대출을 받는 대신,

대출 상환 시나 주택 매도 시에

시세차익을 기금(대출해준 곳)과 공유해야 합니다.

즉, 1억에 집을 샀는데 1억 3천이 되면,

시세 차익인 3천만원을 기금과 공유한다는 말이죠.

공유 할 때는

자녀가 없으면 50, 1명일 경우 40%, 2명 이상이면 30%로 낮아집니다.

신혼부부 희망타운에 살면서 자녀를 많이 낳으라는 말이네요ㅎㅎㅎ

일반 은행에서 비슷한 조건으로 대출을 받을 수 있다면

기금 대출보다는 일반 은행 대출을 받는게 좋을 수도 있겠어요.

정부 기금으로 대출을 받고, 시세차익을 공유하는 것도

일반 은행에서 더 높은 대출이자를 내는 것을 비교해보시고

유리한 쪽으로 하시는게 좋겠죠?

개인적으로 정부가 바뀌는 시점에 결혼을 해서 참 다행이라고 생각해요.

신혼부부 전세자금 대출(버팀목 전세자금 대출)만 해도

대출 한도가 70%에서 80% 까지 올랐잖아요.

전세가의 10%면,, 대략 1천만원 이상의 수준인데

저 같은 소소한 신혼부부 가정에 1천만원이면 엄청난 차이잖아요.

낮은 이율로 1천만원에 대한 이자를 매달 내는 것은

그리 큰 부담이 아니지만, 목돈으로 1천만원은 너무 큰 부담이에요.

그런 부담을 좀 더 덜고, 보다 작은 돈으로 좋은 여건의 집에서 살 수 있다는 것은 매력적이죠.

신혼부부 희망타운도 좋은 뜻으로 시작된 정책이라고 생각하고,

그 혜택을 정말 필요한 가정에서 누렸으면 좋겠습니다.