말소기준권리_말소기준권리의 종류와 한계

말소기준권리_말소기준권리의 종류와 한계

경매의 핵심은 권리분석입니다.

낙찰 받은 이후 낙찰자에게 인수되는 권리와 소멸하는 권리를 명확히 파악해야 

경매를 통해 실질적인 수익을 거둘 수 있습니다.

 

하지만 다양한 종류의 권리를 하나 하나 다 이해하고 해석하기란

상당히 어려운 일입니다.

 

그래서 <말소기준권리>라는 개념이 나왔고, 

경매 권리분석 시 활용되고 있습니다. 

말소기준권리의 개념 : 이 밑으로는 쫙~ 소멸

경매 물건의 등기부등본을 열람해보면

압류, 근저당권, 가등기, 담보가등기 등등 다양한 권리가 위에서 아래로

순위대로 기록되어 있습니다.

말소기준권리란 그 권리 부터 그 밑에 있는 모든 권리가

낙찰 이후 소멸되는 기준 권리입니다.

위 처럼만 생각하면 경매 권리분석이 참 쉬워지는데요,

말소기준권리를 찾고,

그 위에 있는 권리에 대해서만 판단하면 되기 때문입니다.

 

 

 
말소기준권리의 종류

말소기준권리의 종류는 아래와 같습니다.

- (근)저당권

- (가)압류

- 담보가등기

- 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자

- 경매개시결정등기

 

 

말소기준권리의 한계

말소기준권리는 말소기준권리 보다 후순위 등기가 

경매 낙찰 후 반드시 소멸하지 않을 수 있다는 한계점이 있습니다.

특히 예고등기, 건물 철거 목적의 가처분등기, 전소유자의 가압류는 

말소기준권리 뒤에 있을지라도 소멸되지 않고

낙찰 받은 자에게 인수되는 권리입니다.

이렇듯 말소기준권리 분석만을 가지고 경매 입찰 여부를 결정한다면

큰 손해를 입을 수 있습니다.

말소기준권리에는 단시간에 가벼운 수준의 권리분석을 하기에는 적합할지 모르나

실제 입찰여부를 결정할 때에는 깊이 있는 지식에 근거하여

등기부등본의 권리를 하나 하나 분석해야 합니다.

- 위 내용은  김재범 님의 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의 말소기준권리 편을 스터디한 내용입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기