지상권은 건물의 토지를 사용하기 위한 물권

지상권은 타인은 토지에 지어져 있는 내 건물이 그 사용가치를 다하는 순간 까지

온전하게 사용하기 위해 토지에 설정하는 물권입니다.

내가 건물을 10억을 들여서 30년 정도는 사용할 수 있도록 멋지게 지어뒀는데,

토지 소유주가 갑자기 바뀌어서 3년 만에 쫓겨나고 건물도 부숴야 한다면

내게는 너무나 큰 손해이며, 사회적으로 봐도 어마어마한 경제적 손실이겠죠?

그러한 문제를 방지하기 위한 권리가 지상권입니다.

A라는 사람이 건물을 짓기 위해 토지 소유자 B와 먼저 토지임대차계약을 맺으면

A씨는 B씨의 토지를 사용할 수 있는 권리인 <임차권>을 갖게 됩니다.

임차권은 채권이기 때문에 배타적 권리가 없으므로, B가 C에게 토지 소유권을 넘기면

A는 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 없습니다.

BUT, 이 경우라도 B가 C에게 토지 소유권을 넘기기 전에

A가 건물을 완공하여 소유권보존등기를 했다면, A씨의 임차권은

제 3자에게도 효력이 생기므로, A가 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 있습니다.

하지만 자연재해로 인해 건물이 멸실되거나 건물이 오래되어 못쓰게 되면

A는 C에게 토지 사용권을 주장할 수 없습니다.

이렇게 온전하지 모한 건물주 A의 권리를 보장하기 위한 것이 지상권입니다.

A가 B와 <지상권설정계약>을 맺고, B의 토지 등기부에 지상권을 설정하면,

A는 임차권이라는 채권이 아니라 지상권이라는 물권을 갖게 됩니다. 

이때 A가 지상권자이고 B가 지상권설정자입니다.

지상권으로 보장받을 수 있는 권리

지상권은 강력한 물권입니다.

기본적으로 지상권자 A는 지상권설정자 B의 토지에 대해 토지사용권을 갖게 됩니다.

이 토지사용권은 B가 C에게 토지소유권을 이전하더라도, 지상권설정계약기간동안은

없어지지 않습니다.

A는 본인이 토지를 사용할 수도 있고, 임대할 수도 있습니다.

또한 A는 지상권의 존속기간이 만료될 때 B에게 계약을 갱신해달라고 청구할 수 있습니다.

하지만 이 계약갱신청구권은 강제성은 없습니다 토지 소유자 B가 원하지 않으면

지상권 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다.

하지만 이 경우, A는 B에게 계약을 갱신하지 않겠다면 건물을 매수해달라고

요구 할 수 있습니다. 이 권리가 지상물매수청구권이며, 강제성을 가지게 됩니다.

즉 B는 A와의 지상권계약을 갱신하지 않을 경우, A가 건물을 사라고 하면 사야됩니다.

이 같은 지상물매수청구권과 계약갱신청구권은 건물의 경제적 가치를

그 사용 가능한 기간 중에는 보호하여 사회적 손실을 막기 위한 권리입니다.

지상권의 존속기간

이처럼 강력한 지상권은 존속기간도 깁니다.

석조로 만든 건물은 30년, 그 외의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년입니다.

건물의 소유를 목적으로 지상권 계약 설정 시 존속기간을 3년으로 하더라도

위에 말씀드린 최단 존속기간 30년을 민법으로 보호 받을 수 있습니다.

토지경매에 있어서 지상권의 해석

토지에 지상권이 설정되어 있다면,

토지 경매를 통해 토지를 낙찰 받더라도 낙찰자에게 지상권이 인수되어

낙찰자가 토지를 직접 사용하여 이익을 얻을 수 없는 문제가 발생합니다.

근저당권처럼 금액이 확정되어 있는 것도 아니고, 배당으로 보상해주고 소멸시킬 수도 없습니다.

하지만 지상권이 소멸되는 경우도 있습니다.

지상권이 등기부에 최선순위 권리도 등기되어 있는 경우에는 지상권이 소멸되지 않습니다.

지상권 이후에 근저당권이 설정되어 있더라도, 그 근저당권자들은 그 토지에 지상권이

설정되어 있다라는 사실을 충분히 인지할 수 있는 상황임에도, 즉 위험을 감수하고

근저당권을 설정한 것이기 때문에 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리를 법적으로 보장받지 못하는 것입니다.

하지만 지상권이 후순위로 등기되어 있고, 지상권에 앞서 근저당권이 등기되어 있는 경우는 이야기가 다릅니다.

토지 소유자 B가 D 은행에서 토지를 담보로 1억원을 빌렸다고 가정합시다.

돈을 빌려줄 당시에는 B씨의 토지에 선순위로 등기된 권리가 없었기 때문에

D 은행은 B에게 1억원을 빌려주고 1억2천만원으로 근저당권을 설정했습니다.

그 이후에 B의 토지에 A가 건물을 짓고 지상권을 설정합니다.

이 경우 B의 토지에는 D은행의 근저당권이 선순위, A와 맺은 지상권이 후순위로 등기되어 있습니다.

B가 D은행에 빌린 1억원을 갚을 시점이 되었는데 갚을 능력이 없다면

D 은행은 B의 토지에 대해 경매를 신청할 수 있고, A의 지상권을 토지 낙찰 시 소멸됩니다.

A의 지상권이 소멸되지 않고 인수된다면, B의 토지를 경매를 통해 사려고 하는 사람이 없을 것이고,

그렇다면 D은행은 근저당권 설정 당시에는 없었던 A의 지상권 때문에

B에게 빌려준 돈을 회수할 수 있는 기회를 잃게 됩니다.

이처럼 후순위로 등기된 지상권은 선순위로 등기된 근저당권 등의 권리를 보호하기 위해 소멸됩니다.

이러한 경우가 많이 있기 때문에 토지에 지상권이 설정되어 있더라도

권리분석을 통해 경매 낙찰 시 소멸되는 것인지 아닌지 판단하는 과정이 필요합니다.

※ 위 글은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의 지상권 파트를 학습하여 남긴 글입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기

저당권, 근저당권의 차이

아파트 또는 빌라를 매매할 때, 전세나 월세를 들어갈 때.

또는 신혼부부전세자금 대출을 받을 때

매매 또는 임대하려는 주택의 등기부등본을 때보라는 말을 많이 하죠?

계약을 맺기 전에 그 건물에 저당권이나 근저당권이 있으면

큰 손해를 볼 수 있기 때문이죠.

저당권과 근저당권은 물권이기 때문에

건물의 주인이 바뀌더라도 그 건물에 그대로 권리가 남게 되고,

우선변제권이 있기 떄문에, 혹여 그 건물이 경매에 넘어가게 되면

임대 받은 사람의 전세권 이전에, 선순위로 등기된 저당권, 근저당권이 있으면

돈을 못받는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.

저당권, 근저당권 개념

저당권, 근저당권을 쉽게 이해햐시려면,

<보증>을 떠올려보시면 됩니다.

막장 드라마나 소셜, 혹은 주위에

보증 섰다가 집을 빼앗겼다 하는 이야기가 있잖아요.

이 때 그 집주인은 돈을 빌리면서

집에 저당권 또는 근저당권이 잡힌거에요.

돈을 빌려주는 사람 입장에서는

돈을 못돌려받을 경우에, 빌려준 돈만큼의 가치를

회수할 수 있는 수단이 필요한거잖아요?

그래서 돈을 빌려가는 사람이 소유한

부동산에 보증, 즉 저당권 또는 근저당권을 설정하는거에요.

그럼 돈 빌린 사람이 돈을 갚지 않을 경우에

경매를 신청해서 저당권 또는 근저당권을 등기 할때 명시된 금액만큼

돌려 받을 수 있는 거죠.

저당권, 근저당권의 차이

그렇다면, 저당권과 근저당권의 차이는 뭘까요?

저당권을 등기할 때, 금액을 딱 한정해서

예를 들면 1억원이라고 확정하면 저당권이구요,

금액을 확정하지 않고, 채권최고액 1억 5천만원.

이렇게 설정하면 근저당권이에요.

실제로 빌린 돈은 1억인데, 채권최고액을 1억 5천만원으로 설정하면

돈을 빌려준 사람은 최대 1억 5천만원을 보장받을 수가 있어요.

왜 그렇게 하냐구요?

만약에 은행에서 A씨에게 연 5% 이율로 1억원을 빌려줬는데

A씨가 상황이 어려워져서 이자를 안낼수도 있잖아요?

1억원에 연 5%면, 1년에 5백만원인데,

A씨가 은행에 이자를 2년 동안 한번도 안내면

은행 입장에서는 빌려준 돈 1억원 외에 1천만원도 못받은 셈이잖아요.

그런데,

은행이 저당권으로 1억을 설정했다면,

저당권을 설정한 A씨의 부동산이 경매로 팔렸을 때

딱 1억원만 보장 받을 수 있구요

은행이 근저당권으로 채권최고액 1억 3천만원을 설정했다면

빌려준 돈 1억원과 못받은 이자 1천만원을 합쳐서

1억 1천만원을 받을 수 있어요.

은행 입장에서는 당연히 근저당권을 설정하는 편이 좋겠죠?

저당권, 근저당권의 한계

앞서, 빌려 준 돈을 못받은 경우에

저당권, 근저당권을 설정한 부동산을 경매에 붙쳐서

낙찰된 금액 중 설정한 금액만큼 돌려받는다고 말씀 드렸는데요.

경우에 따라서는 저당권, 근저당권을 설정한 금액을

일부만 받거나, 못받는 상황도 생겨요.

근저당권으로 한정해서 말씀드릴게요. 저당권도 동알하니까.

자. 상황을 만들어 봅시다.ㅎㅎ

Y은행이 A씨에게 1억원을 빌려주고

A씨의 부동산에 1억 3천만원 근저당권을 설정했어요.

안타깝게도 A씨가 돈을 갚지 못해서,

Y은행이 경매신청권을 이용해법원에 경매 신청을 했죠.

그랬더니 부동산이 1억 5천만원에 경매에 낙찰됐습니다.

헌데, Y은행이 A씨의 부동산에 근저당권을 설정하기 이전에

이미 Z은행에서 A씨 부동산에 근저당권 1억 4천만원을 설정한거죠.

Y은행은 Z은행보다 등기 순서에서 밀린, 후순위 근저당권이었던거죠.

그럼 Y은행은 낙찰 금액에서 경매 비용을 제하고,

Z은행이 먼저 채권최고액을 가져가고 난 다음 남은 금액만 받을 수가 있어요.

그럼 대략 1천만원도 안되는 돈만 돌려받겠죠.

그렇다고 남은 1억 2천만원에 대해 근저당권이 유지 되지도 않아요.

근저당권과 저당권은 경매가 끝난 다음 소멸되는 권리거든요.

그래서 현실에서 은행들은

근저당권이 부동산이 가진 가치의 일정 수준 이상 까지 설정된 경우에는

그 부동산을 보증으로 대출해주지 않아요. 돈을 못돌려 받을 확률이 높기 때문이죠.

보증으로서의 가치가 없는거죠.

이상 저당권, 근저당권에 대해 정리해봤습니다.

이 내용은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의

저당권, 근저당권 파트를 읽고 되새기며 작성한 글입니다.

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