내가 아는 전세는 전세권이 아니었다

저도 무려 임대료의 80% 까지 대출이 되는 신혼부부전세자금대출의 도움을 받아

아파트에 전세로 살고 있습니다.

 우리은행에서 신혼부부전세자금대출을 받았는데, 이율은 2%. 대출 금액이나

대출자의 연봉이 어느정도냐에 따라 대출의 이율은 다른거라,

전세 자금마련을 위해 신혼부부대출을 이용할 떄는 혼자 고민하지 마시고

은행 대출 코너에 가서 상담 받아보세요 :-) 

 저의 신혼부부전세자금대출 경험담은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

각종 필요한 서류도 정리되어 있으니 참고하세요 :-)

클릭하시면 넘어갑니다ㅎㅎ

 여하튼, 그렇게 정부의 신혼부부 지원을 받아 전세 계약을 맺고 살고 있는데,

공인중개사무소를 운영하고 있는 개업공인중개사 지인이 전세권은 등기했냐고

물어보더라구요?

 계약서 쓰고 들어왔는데, 전세권 생긴거 아니냐라고 물어봤는데,

공인중개사 자격증 딴거 맞냐는 소리를 들었죠ㅎ 역시 이론가 실제의 차이ㄷㄷㄷ

임대차계약은 맺었는데...내 권리는?

 일반적으로 전세든 월세든 집을 임대할 때 계약서를 쓰죠. 이때 임대차계약서를

쓰게 되는제, 여러분이 가지고 게신 계약서가 바로 그 임대차계약서입니다.

아래와 같은 계약서죠.

 이 임대차계약서를 쓰고 전세금을 지급한다고 해서 전세권이 생기는건 아닙니다.

임대차계약에 따라 채권적 전세가 생기는거죠.

 그렇다면 전세권 등기를 못하면, 보증금이나 계약기간 동안 그 집에 살 권리를

보장받지 못하는걸까요? 저도 그 생각에 걱정이 되서 좀 더 알아봤는데,

다행히 주택임대차보호법이 있어서, 이사 들어간 다음에 전입신고하시고,

그 집에 살고 있으면 보호 받을 수 있어요. 주택임대차보호법은 다음 번에 스터디하고

올려보겠습니다.^^ 저도 보호 받아야하니까ㅎㅎ

 전세권의 효력은?

세들어 사는 임차인이 집주인인 임대인과 전세권설정계약서를 작성하고, 부동산 등기부에

전세권설정등기를 하면, 진짜 <전세권>이 설정됩니다.

 전세권은 그 부동산을 사용할 수 있는 용익물권이자, 피같은 보증금을 보호 받을 수 있는

담보권입니다. 지상권과 같은 성격, 저당권 같은 성격 모두 가진 권리에요.

 만약 계약기간이 끝나 이사를 나가려고 하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면

임차인은 전세권을 이용해서 별도의 법적 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있습니다.

 그리고 누군가가 낙찰 받는다면, 후순위 등기보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 

본인이 아닌 제 3자에 의한 경매더라도 배당신청을 하면 배당 받을 수 있습니다. 다만

반드시 보증금 전액을 배당받는 것은 아니라는 점. 낙찰 금액 내에서 등기 순서에 따라

선순위권자가 배당금을 많이 가져가면, 내게 돌아올 배당금이 적을 수 있습니다. 

 이때는 오히려 배당신청이나 경매신청을 하지 않고, 용익권으로서 전세권을 갖고 있는게

나을 수도 있겠습니다. 배당신청을 하지 않은 전세권은 낙찰자에게 인수되거든요.

 다만, 기존의 임대인(건물주, 건물 소유권자)와 맺은 전세권의 계약기간이 끝났지만,

지저분한 상황 때문에 계약이 암묵적으로 연장된 경우, 새로운 임대인(경매 받은 사람 또는

소유권 이전 받은 사람)이 집에서 나가주세요라고 통고하면, 통고 받은 날 부터 6개월이

경과되면 전세권이 소멸되기 때문에 그 집에서 나가야 합니다. 물론 보증금은 돌려받아야

전세권이 소멸되겠죠?

경매에 있어 전세권 분석

 경매에 참여할지 말지를 고민할 때도 전세권을 잘 살펴봐야 합니다.

낙찰을 받았을 때 없어지는 권리인가, 아니면 인수해야하는 권리인가.

 앞서 말한 내용과 사실 동일하지만 정리만 한번 더 해보겠습니다.

낙찰 받을 때 사라지는 전세권, 남는 전세권

 전세권자가 경매에 있어 배당 요구를 한다면, 낙찰 받은 이후 등기 순위에 관계 없이

해당 전세권은 소멸합니다.

 전세권자가 경매신청 채권자라면, 위와 동일합니다. 낙찰 받고 난 이후 소멸합니다.

 전세권자가 경매신청 채권자도 아니고, 배당요구도 하지 않았다면?

이때는 등기 순위가 중요한데, 선수위 전세권은 낙찰자에게 인수되고

근저당권 등의 뒤에 있는 전세권은 소멸하니다.

 따라서 낙찰 받은 이후에 인수가 되는 전세권은 배당요구를 하지 않았고,

경매신청 채권자도 아닌 전세권자입니다.

 이때는 전세권 계약기간이 만료되고, 전세 보증금을 100% 지급해야하는 상황이니

경매 감정가, 전세 보증금을 고려하야 수익분석이 필요하겠네요^^;

※ 위 내용은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일> 도서를 학습하면서 정리한 내용입니다.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 국내도서 저자 : 김재범 출판 : 스마트북스 2018.06.20 상세보기