지상권은 건물의 토지를 사용하기 위한 물권
지상권은 타인은 토지에 지어져 있는 내 건물이 그 사용가치를 다하는 순간 까지
온전하게 사용하기 위해 토지에 설정하는 물권입니다.
내가 건물을 10억을 들여서 30년 정도는 사용할 수 있도록 멋지게 지어뒀는데,
토지 소유주가 갑자기 바뀌어서 3년 만에 쫓겨나고 건물도 부숴야 한다면
내게는 너무나 큰 손해이며, 사회적으로 봐도 어마어마한 경제적 손실이겠죠?
그러한 문제를 방지하기 위한 권리가 지상권입니다.
A라는 사람이 건물을 짓기 위해 토지 소유자 B와 먼저 토지임대차계약을 맺으면
A씨는 B씨의 토지를 사용할 수 있는 권리인 <임차권>을 갖게 됩니다.
임차권은 채권이기 때문에 배타적 권리가 없으므로, B가 C에게 토지 소유권을 넘기면
A는 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 없습니다.
BUT, 이 경우라도 B가 C에게 토지 소유권을 넘기기 전에
A가 건물을 완공하여 소유권보존등기를 했다면, A씨의 임차권은
제 3자에게도 효력이 생기므로, A가 C에게 토지를 사용할 권리를 주장할 수 있습니다.
하지만 자연재해로 인해 건물이 멸실되거나 건물이 오래되어 못쓰게 되면
A는 C에게 토지 사용권을 주장할 수 없습니다.
이렇게 온전하지 모한 건물주 A의 권리를 보장하기 위한 것이 지상권입니다.
A가 B와 <지상권설정계약>을 맺고, B의 토지 등기부에 지상권을 설정하면,
A는 임차권이라는 채권이 아니라 지상권이라는 물권을 갖게 됩니다.
이때 A가 지상권자이고 B가 지상권설정자입니다.
지상권으로 보장받을 수 있는 권리
지상권은 강력한 물권입니다.
기본적으로 지상권자 A는 지상권설정자 B의 토지에 대해 토지사용권을 갖게 됩니다.
이 토지사용권은 B가 C에게 토지소유권을 이전하더라도, 지상권설정계약기간동안은
없어지지 않습니다.
A는 본인이 토지를 사용할 수도 있고, 임대할 수도 있습니다.
또한 A는 지상권의 존속기간이 만료될 때 B에게 계약을 갱신해달라고 청구할 수 있습니다.
하지만 이 계약갱신청구권은 강제성은 없습니다 토지 소유자 B가 원하지 않으면
지상권 계약을 갱신하지 않을 수 있습니다.
하지만 이 경우, A는 B에게 계약을 갱신하지 않겠다면 건물을 매수해달라고
요구 할 수 있습니다. 이 권리가 지상물매수청구권이며, 강제성을 가지게 됩니다.
즉 B는 A와의 지상권계약을 갱신하지 않을 경우, A가 건물을 사라고 하면 사야됩니다.
이 같은 지상물매수청구권과 계약갱신청구권은 건물의 경제적 가치를
그 사용 가능한 기간 중에는 보호하여 사회적 손실을 막기 위한 권리입니다.
지상권의 존속기간
이처럼 강력한 지상권은 존속기간도 깁니다.
석조로 만든 건물은 30년, 그 외의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년입니다.
건물의 소유를 목적으로 지상권 계약 설정 시 존속기간을 3년으로 하더라도
위에 말씀드린 최단 존속기간 30년을 민법으로 보호 받을 수 있습니다.
토지경매에 있어서 지상권의 해석
토지에 지상권이 설정되어 있다면,
토지 경매를 통해 토지를 낙찰 받더라도 낙찰자에게 지상권이 인수되어
낙찰자가 토지를 직접 사용하여 이익을 얻을 수 없는 문제가 발생합니다.
근저당권처럼 금액이 확정되어 있는 것도 아니고, 배당으로 보상해주고 소멸시킬 수도 없습니다.
하지만 지상권이 소멸되는 경우도 있습니다.
지상권이 등기부에 최선순위 권리도 등기되어 있는 경우에는 지상권이 소멸되지 않습니다.
지상권 이후에 근저당권이 설정되어 있더라도, 그 근저당권자들은 그 토지에 지상권이
설정되어 있다라는 사실을 충분히 인지할 수 있는 상황임에도, 즉 위험을 감수하고
근저당권을 설정한 것이기 때문에 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리를 법적으로 보장받지 못하는 것입니다.
하지만 지상권이 후순위로 등기되어 있고, 지상권에 앞서 근저당권이 등기되어 있는 경우는 이야기가 다릅니다.
토지 소유자 B가 D 은행에서 토지를 담보로 1억원을 빌렸다고 가정합시다.
돈을 빌려줄 당시에는 B씨의 토지에 선순위로 등기된 권리가 없었기 때문에
D 은행은 B에게 1억원을 빌려주고 1억2천만원으로 근저당권을 설정했습니다.
그 이후에 B의 토지에 A가 건물을 짓고 지상권을 설정합니다.
이 경우 B의 토지에는 D은행의 근저당권이 선순위, A와 맺은 지상권이 후순위로 등기되어 있습니다.
B가 D은행에 빌린 1억원을 갚을 시점이 되었는데 갚을 능력이 없다면
D 은행은 B의 토지에 대해 경매를 신청할 수 있고, A의 지상권을 토지 낙찰 시 소멸됩니다.
A의 지상권이 소멸되지 않고 인수된다면, B의 토지를 경매를 통해 사려고 하는 사람이 없을 것이고,
그렇다면 D은행은 근저당권 설정 당시에는 없었던 A의 지상권 때문에
B에게 빌려준 돈을 회수할 수 있는 기회를 잃게 됩니다.
이처럼 후순위로 등기된 지상권은 선순위로 등기된 근저당권 등의 권리를 보호하기 위해 소멸됩니다.
이러한 경우가 많이 있기 때문에 토지에 지상권이 설정되어 있더라도
권리분석을 통해 경매 낙찰 시 소멸되는 것인지 아닌지 판단하는 과정이 필요합니다.
※ 위 글은 <부동산 권리분석 오늘부터 1일>의 지상권 파트를 학습하여 남긴 글입니다.
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