부동산 투자법 : 노후를 위해 집을 이용하라
부동산 책이 참 많다. 아마도 잘 팔리니 계속 출간되겠지.
부동산에 관심 있는 사람이 많긴 한가보다.
노후를 위해 집을 이용하라의 저자가 요약해 준 부동산 투자의 방법론의 핵심은 아래와 같다.
“많은 주택을 소유하기 보다 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출의 부담을 줄이고,
전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라.”이다.
조금 더 풀어 보자면,
1. 월급을 1~2년 정도 저축하여 목돈을 만들고
2. 임대 수요가 많은 지역에
3. 소형 부동산을
4. 전세를 끼고 저렴한 투자액으로 구매한 뒤
5. 장기간 보유한다.(보유 과정에서 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 전환해간다.)
<노후를 위해 집을 이용하라 본문 중>
“핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다.
팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다.
이 방법으로 연간 수천만 원(물가상승률은 감안하지 않은 현재의 가치로)의 수입을 얻게 될 것입니다.”
저자는 책 전반에 걸쳐 위 5가지에 대한 이유와 구체적인 방법론을 제시하며,
시세차익을 노리는 투기꾼이 되기 보다, 장기적인 임대사업자가 되라고 조언한다.
하나씩 더 자세히 살펴보자.
부동산 부자되기 1단계 : 월급을 모아서 목돈을 만들어라.
“월급이 들어오는 날 일정의 금액이 나의 저축통장으로 자동이체되도록 하세요.
그렇게 일정한 금액이 12번 혹은 24번 모이는 날, 이 자금을 그에 맞는 부동산으로 전환해야 합니다.”
저자의 말을 빌리자면, 자본주의는 날씨가 좋을 때(호경기)는 우산(대출)을 빌려주고,
비가 오는 날(불경기)에는 우산을 도로 빼앗아 간다. 즉 은행은 자산의 가격이 비쌀 때는
낮은 이자로 돈을 빌려주지만, 정작 자산이 가격이 싸서 매입하기 좋은 시기에는 돈을 빌려주지 않는다.
그렇기 때문에 우리는 투자 적기에 투자할 수 있도록 현금을 스스로 마련해둬야 한다.
국가에 세금 내고, 기업에 상품값 내느라 월급을 다 쓰는 사람은 애초에 답이 없다.
그저 저축만 하는 사람은 물가상승률을 따라 잡을 수가 없다. 물론 엘리트 직장은 다를 수도 있겠지만;;;;;
나와 같은 일반인들은 월급을 저축 한 뒤, 물가상승률 보다
높은 이자율을 올릴 수 있는 자산에 투자 해야 한다.
노동력의 한계가 오기 전에, 투자를 통한 수입이 월급을 상회하는 수준으로 만들어둬야 한다.
<노후를 위해 집을 이용하라 본문 중>
“근로소득이 사라지는 노후를 대비하여 근로소득이 있는 20~35년 동안
소득 증가분에 맞게 저축액을 늘려야 합니다. 그리고 이를 매해 안전하게 수익을 올릴 수 있는 곳에
반복적으로 옮기십시오. 그렇게 한다면 누구나 노후의 경제 문제를 해결할 수 있습니다.”
★부동산 부자되기 2단계 : 임대 수요가 많은 지역에★
목돈을 마련한 사람들은 아마도 “어디에”가 가장 궁금한 답일 것이다.
대체 어느 지역에 있는 부동산을 사야 하는가?
저자가 제시하는 가장 중요한 기준은 “임대수요가 많은 지역”이다.
인구가 줄어들더라도 사람들이 모이는 곳은 붐비기 마련이다.
임대수요가 높은 곳에서 부동산을 매입할 경우, 임대가 용이하며 시세도 지속적으로 오를 확률이 높다.
그렇다면 어떤 조건이 있는 곳에 임대 수요가 많은가? 대기업이나 대형 병원이 들어서는 곳은
일자리가 늘어나기 때문에 집을 구하는 직장인들이 많으며, 노인 분들도 병원이 가까운 곳을 선호한다.
주요 대학이 있는 곳, 교통이 편리한 곳도 늘 임대 수요가 있다.
통계청, 상권분석프로그램을 통해서도 인구의 증감 추세를 파악할 수 있다.
★부동산 부자되기 3단계 : 소형 부동산을★
우선 부동산을 투자처로 추천하는 이유는, 부동산의 경우 가격 하락이 거의 없으며
자산을 보유하면서도 현금 흐름을 만들 수 있기 때문이다.
주식과 달리 자주 매매하기 어려운 점 또한 안정적인 투자처의 조건에 걸맞다.
그 중에서도 소형 부동산은 1인 가구 증가(만혼, 평균 수명 증가)로 인해 수요가 증가하는 반면,
건설사는 수익성이 좋은 대형 평형을 선호하기 때문에 공급이 증가하지 않아 희소성이 있는 매물이다.
★부동산 부자되기 4단계 : 전세를 끼고 저렴한 투자액으로 구매한 뒤 ★
임대수요에 이은 두 번째 투자 척도는 전세가율이다. 전세가율은 매매가에서 전세가의 비중을 말한다.
전세가율이 높은 아파트는 전세가가 내려가든지 매매가가 올라가기 마련이다.
저자는 매매가가 오를 가능성이 크다고 판다하고 있다.
전세가율이 높으면 우선 투자금이 적게 든다. 투자금이 적게 드는 만큼, 시세가 오를 때 투자 수익이 오르는 폭도 높다.
또한 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증이다.
★부동산 부자되기 5단계 : 장기간 보유한다.★
※ 보유 과정에서 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 전환해간다.
부동산은 최초 구입할 때 드는 비용(양도세, 취득세 등)에 비해 유지하는 비용(보유세)이 싼 편이다.
따라서 자주 거래하는 것보다 오래 보유하는 편이 유리하다.
위 내용 외에,
저자가 요약해준 투자의 방법론과 몇 가지 유용한 정보는 아래와 같다.
부동산 투자를 위한 매물 찾는 방법
1단계 : 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.
•네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등에서 서울과 경기 지역 중
매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색한다.
2단계 : 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다.
•지하철역과의 거리, 향후 어떤 호재가 있는지 확인. 신문기사, 온라인 커뮤니티와 카페 등
게시판에 올라온 글 확인. (인근 부동산에서 올린 글은 주의)
3단계 : 인근 부동산중개소에 전화해서 확인한다.
•매도인, 매수인 입장에서 가격을 확인한다.
4단계 : 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.
•경사도, 편의시설, 유동인구, 인근 학교 등 살펴보기.
인근 부동산 중개소 방문 문의, 지역 사람들의 선호도 조사해보기.
5단계 : 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다.
자신이 세운 원칙에 들어맞고 해당 물건에 대한 확신이 선다면 바로 계약하는 것이 유리하다.
계약금은 매매가의 11%(?)를 걸어서 해약 방지.
고령층이 선호하는 주택의 유형
1. 도심에 위치한 주택 : 병원, 편의시설이 가까이 있는 곳
2. 소형 주택 : 유지비용이 적게 들어 생활비를 줄일 수 있는 곳
*관리비, 유지비용 많이 드는 주택의 순서 : 주상복합아파트 > 타우하우스 > 대형아파트 > 소형아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라
3. 지하철 역세권에 위치한 주택
성공적인 투자자가 되는 4단계
1단계 : 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다.
2단계 : 아끼고 저축한다.
3단계 : 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.
4단계 : 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다.
부동산 수요가 늘어난다는 뉴스.
1. 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스 주목. 그 지역에 좋은 일자리가 생긴는 것.
2. 대형 병원이 들어서거나 증축한다는 뉴스.
3. 지역 부동산 중개사무소 방문
부동산 방문 시 질문할 꺼리
1. 이 지역에 1~2명이 살 만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지.
2. 세는 잘 나가는지
3. 가격은 어느 정도 되는지
4. 향후 개발 계획이 있는지
인구 감소에 따른 부동산 가격 폭락에 대한 반론
1. 인구는 감소하지 않는다.
출생률은 감소하나 사망률 또한 감소함 오히려 인구의 연령비율의 변화에 따른 기회가 있음
2. 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않음
3. 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아님.
수요가 늘어나는 곳은 있기 마련.
4. 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있음.
저자는 직업과 투자에 대해 아래와 같이 정리해주었다.
적성에 맞는 일을 하면서 돈을 모아 안전한 투자를 반복하는 것이 현명합니다.
즉, 전업투자자가 되기 보다는
적성에 맞아 즐겁게 할 수 있는 하면서, 저축을 통해 목돈을 마련하고
틈틈히 여유 시간을 가지고 매물을 찾아 투자를 반복하는 것을 추천한다.
보유한 부동산이 늘어날 수록 시간이 많이 들지 않느냐고 반문하는 사람들도 있는데,
임차인과의 계약은 대부분 2년에 1번 수준이고,
유지 보수도 큰 어려움이 없기 때문에 그렇게 힘들지 않다고 한다. ㅎㅎ
나도,
직장인으로서의 삶은 그것대로 발전시켜나가며
임대사업을 펼쳐나갈 수 있도록.
일단 저축부터 해야겠다.
