임대관리업을 하려면 뭐가 필요할까

임대관리업을 하려면 뭐가 필요할지 생각해봤다.

임대관리업을 하기 위해 필요한 제도적 절차에 대한 정리가 아니며

입대관리업이라는 비즈니스를 구성하는 요소에 대한 정리다.

또한 내 집을 가지고 하는 임대사업자가 아니라,

타인 소유의 부동산의 임대 및 관리를 업으로 하는 임대관리업이다.

임차인

월세를 내면서 살 집을 찾는 고객(임차인)이 필요하다.

월세는 주로 누가 찾을까? 타 지방으로 대학을 온 학생들.

회사 근처에 집을 구하는 직장 초년생들과

가족과 다 함께 이사하지는 못하고 혼자온 직장인들.

한국에 학업이나 취업의 목적으로 온 외국인들.

그 사람들한테 중요한 것은 주 목적이 되는 곳과의 거리,

그 곳에 가기 위한 교통편. 매달 내야 하는 비용이 적정 수준이어야겠지.

월세, 공과금, 관리비 등 모든 비용을 합쳐봤을 때 적당해야겠지.

경제적인 수준이 좀 된다면. 인근에 쇼핑센터나 공원,

문화시설이 있는 곳을 찾을테고, 

집의 구조나 인테리어가 마음에 드는 물건을 찾겠지.

임대인/건물주

부동산을 보유하고 있는 사람들이 필요하다.

이들은 자기의 부동산으로 매달 월세라는 수익을 얻고자 하는 사람들이다. 

집을 비워두면 안되니, 빨리 임차인을 찾기를 원할테고,

임차인이 매달 월세를 꼬박꼬박 잘 내는 사람이기를 원할거다.

기왕이면 집을 깨끗하게 쓰길 원할테고.

이에 비해 부동산의 유지관리, 보수는 번거로워할것 같다.

임차인과 의사소통을 즐기는 사람도 그리 많치 않을테고.

그렇다면 그런 부분을 수지타산이 맞다면 맡기려고 할테다.

이미 그렇게 업을 하는 사람들이 있고,

일본 같은 경우에 임차료 수금, 각종 유지보수, 매물중개 까지

원스톱으로 서비스하는 업체들이 많다.

임대관리플랫폼

임대인이 소유한 부동산, 임차인이 물건을 찾을 곳.

물건에 대한 정보를 올려놓고,

원하는 물건을 검색해볼 수 있는 플랫폼이 필요하다.

모바일과 온라인에서 그런걸 할수 있다면 좋겠지.

직방과 다방 같은 살 곳을 찾는 임차인과 중개사 중심의 플랫폼은

이미 있지만, 임대인 입장에서 필요한 플랫폼은 없는 것 같다.

여기서도 새로운 플랫폼의 기회를 찾을 수 있지 않을까.

매물 관리 시스템

부동산의 관리를 위한 시스템이 필요하다.

월세 결재시스템이 필요하다.

임대인이 돈을 내고, 중개수수료를 제한 뒤,

임대인에게 입금될 수 있는 체계.

계약 만료 시점에는 대상 부동산과 고객을 알람으로

안내 받을 수 있는 시스템

유지보수 꺼리가 생기면, 등록하고 협업체계가 맺어져있는

업체에서 처리를 하고..

절차에 따라서 자동적으로 일이 진행된다면

사업의 규모가 커져도 적은 인원으로 관리할 수 있겠다.

임대관리업 협력업체(유지보수, 용역, 중개)

부동산의 유지보수를 위한 협업자들이 필요하다.

도배나 장판 등의 인테리어 리뉴얼이나

유지보수 관리를 위한 시공업체.

임차인 교체 시기에 청소를 해줄 청소업체 등이 필요할 것 같다.

장기적으로는 건물 내에 임차인과 임대인을 연결하는 중개인도

협력하는 구조가 될 수 있겠다.

임대관리업, 임대자산관리업 시장상황

위의 내용은 내 개인적인 생각을 그냥 정리한 부분이고,

우리나라에서는 [주택임대관리업]이라는 분야가 있다.

주택임대관리업자는 건물주, 집주인 대신 임차인과 임대주택을 유지/관리한다.

주인을 대신해 세입자에게서 임대료를 받으며,

건물을 최상의 컨디션으로 유지하기 위한 수선/관리 업무를 한다.

2018년 8월, 국토교통부에 따르면 상반기 임대등록사업자는 7만4천여명이며,

장년 상반기 대비 2.8배 증가했다.

전체 등록사업자는 2017년 말 기준 26만명에서 현재 33만명으로 27% 증가했다.

신규 등록된 신규임대주택은 17만 7천 가구로서 2017년 대비 2.9배 증가했다.

이는 정부의 종합부동산세 개편안 확정을 앞두고 다주택자가 종부세 합산 배제를 받기 위해

등록하는 경우가 증가한 것으로 보인다고 한다.

수요가 늘면 공급도 늘기 마련이다.

임대관리업, 임대자산관리업은 충분한 시장이 확보되어 있다.

주택/건물의 유지보수는 전문적인 지식이 필요한 분야이기 때문에

전문적 관리의 니즈가 충분하다.

일본의 경우 이미 임대자산관리업이 잘 갖춰져 있다. 비즈니스로 정착한 사례가 있다는 말이다.

시장이 포화된 상태로 보이는 공인중개사가

임대자산관리업으로 사업을 확장할 수 있고

금융업계에서 부동산 자산관리 분야를 강화할 수도 있다.

임대관리업에는 2가지 유형이 있다.

자기관리형 임대관리업

임대인에게 일정한 수익을 보장하면서 공실/체남에 따른 위험은 업자가 감수한다.

100가구 이상 관리할 경우 사업자 등록을 반드시 해야한다.

등록 요건은 자본금 2억원에 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개가 중

2명 이상의 전문인력을 보유해야 한다.

위탁관리형 임대관리업

임대료를 징수해 정해진 수수료만 갖고, 나머지는 임대인에게 제공한다.

300가구 이상 관리할 경우 사업자 등록을 반드시 해야한다.

위탁관리형 임대관리업자는 1명의 전문인력만 보유하면 등록할 수 있다.

부산도시기본계획 콤팩트시티 케이스터디 : 일본 도야마시

2017년 11월, 부산시 2030도시기본계획에 콤팩트시티라는 개념이 언급됐다.

※ 부산발전연구원의 컴팩트시티 개발 리포트

콤팩트시티의 개념

1. 외곽으로의 도시 확산을 억제하면서

2. 주거, 직장, 상업 시설 등의 기능을 가능한 기존의 원도심 안으로 집중화시켜 인구밀도를 높이고,

3. 도시기능을 효율화하는 도시를 말한다.

콤팩트시티의 개념을 심플하게 정리하면

주거, 직장, 상업 시설을 도심에 끌에 모아서.

사람들이 모여살게 한다는 것이다.

왜?

도심으로 사람들을 모아서 도시의 사이즈를 줄이면
도시 개발/관리/정비 비용이 축소되기 때문이다.

인구가 감소하는 상황에서 과거의 도시 형태가 유지되면
도시 외곽 곳곳에 거주하는 소수의 인구를 위해서도 도시 관리 비용이 들어간다.

극단적으로 표현하자면 10명의 사람들을 위해
수도/가스/전기 공급이 원활히 되어야 하고
이동할 수 있도록 도로, 대중교통 수단이 있어야 하며
학교, 노인요양원 등의 시설도 필요한 것이다.

※ KBS1 집중진단 : 日 도시 "팽창에서 축소로" 콤팩트시티

위와 같은 비용 분산을 막기 위해 콤팩트시티는, 주거/직장/상업 시설을
도심으로 집중시켜 도심의 인구 밀도를 높이고 도시 관리의 경제적 효율성을 높인다.

콤팩트시티 성공사례 : 일본 도야마시

일본 도야마시는 위와 같은 콤팩트시티의 성공사례 중
글로벌 넘버원 수준이라고 한다.

2002년부터 콤팩트시티 전략을 추진!
아래와 같은 정책을 시행했다.

도야마시 콤팩트시티 전략

1. 공공시설을 도심으로 집중

2. 도심지구 신규주택건설 또는 기존주택 매입 시 보조금 지금(30~50만엔)

3. 대중교통 활성화(노면전차 활용, 65세 이상 정기권 발급)

도야마시 콤팩트시티 전략 성과

도야마시의 도심거주 인구비율 변화
2005년 28% -> 2014년 32%로 증가.

위와 같은 결과를 달성하고 있는 도야마시는

OECD의 2012 '콤팩트시티 정책보고서'에서
세계 선진 5대 도시로 선정됐다.

개인적으로 콤팩트시티는 고령화 인구에게는
의료복지시설 이용의 편의를 줄 것이고.

일하는 청년, 중년층에는 출퇴근 시간을 줄여서
여가시간을 늘려주는 효과가 있을 것이다.

하루 1~2시간, 많게는 3시간 이상을
출퇴근에 소비하는 20~40대 직장인들에게
도심에서 거주하고, 일할 수 있도록
정부의 적절한 지원이 있다면
삶의 만족도는 2배 정도는 뛸 것 같다.

하지만, 도심의 인구집중에 따른

지가, 임차료 상승은 또 어떻게 조절해갈지 대안이 필요하겠다.

신혼부부전용전세자금대출 진행 경험담(2018년)

신혼부부전용전세자금 대출이
올해부터 대출 규모나 이율이 더- 좋아졌어요.

저또한 작년 부터 이 소식을 뉴스에서 접하고,
이사갈 기회라고 생각했어요.

아래 신혼부부전용전세자금 대출 금리표에서 보듯이
1.2% ~ 2.1% 금리면,
2% 이율로 1억원을 빌려도
한달 이자 부담이 16만 6천원!

그래서 출시하기만을 기다렸는데, 1월 29일 출시됐죠.

바로 은행으로 달려갔습니다.

계약을 하기 전에,
제 조건이 대출에 적합한지 확인해야 하니까요~

2018년 개선된 신혼부부전용전세자금 대출 취급 은행은
우리은행, 신한은행, 농협, 기업은행, 하나은행, 국민은행 6곳이네요.

저는 직장에서 가까운 우리은행에 갔어요.

대출상담 코너로 가서, 상황을 이야기 하니,
아래와 같은 소개서를 주더라구요.

우리은행이 채워주신답니다.ㅎㅎ

신혼부부전세자금대출은 기존의 버팀목전세자금이 조금 개편된 건가봐요.
여튼 인쇄 광고 잘 만든 것 같아요.

우리은행 직원분에게 친절하게 상담 받았구요.
직장 급여 확인할 수 있는 자료들과
혼인관계증명서, 주민등록등본 등을 뽑아갔는데

부족한 자료들이 있어서,
안내 받고 재방문을 했더랍죠.

저는 급여받는 직원인데,
법인이 아닌 개인사업자의 직원이라
혹시 대출에 문제가 없을까 고민했는데
다행히 그것 때문에 발생한 문제는 없었어죠.

현 직장의 근무개월수도 4개월 정도인데.
근무년한도 크게 관계 없는 것 같았구요.

대출 진행을 위해 필요한 서류는 아래와 같습니다.

신혼부부전세자금대출 필요서류

확정일자부 임대차 계약서
임차 보증금의 5%이상 납입한 영수증
주민등록등본(최근 5개년 주소변동 이력이 포함된 1개월 이내 발급분)
필요 시 주민등록초본, 가족관계증명서 등(1개월 이내 발급 분)
대상주택 등기사항전부증명서(舊(구) 등기부등본)

소득확인서류 - 원천징수영수증, 소득 금액 증명원, 신고사실없음 “사실증명원”(무소득자) 등
(단, 재직기간 1년 미만인 근로 소득자의 경우 급여통장 사본 등 제출)
재직확인서류 - 건강보험자격득실확인서, 사업자 등록 증명원 등

기타 필요 시 요청 서류 엄청 많은데...
절대 한번에 다 못챙겨가요.

일단 기본적인 서류 챙겨서,
상담을 먼저 진행하시면
개인별 상황에 따라 필요한 서류를
은행 직원 분이 정리해주실 거에요.

일단 상담을 받으러 가시는게 제일 중요한듯!

신혼부부전용 전세자금 대출의 상세 정보는
[주택도시기금] 홈페이지에서 확인하실 수 있어요.

어떤 집을 대출 받을 수 있는지,
누가 이 상품을 받을 수 있는지는
아래를 참고해주세요~

너무 큰 집, 너무 비싼 집은 당연히 안된답니다ㅎㅎㅎ

요런 작은 집만 되요ㅎㅎ

농담이구요, 저는 부산이라, 평수로 25~6평 정도 되는 아파트에 잘 들어왔어요.

이전에는 20평에 오래된 빌라에 살면서도 월세를 25만원 냈는데

지금은 지은지 몇년 안된 나름 대단지 아파트에서 이자 19만원~20만원 내면서

잘 살고 있답니다.

정말 대출한다고 10% 차이가 저같은 사람들한테는 엄청 큰 차이니까요.

(신혼부부전제자금대출한도 70% → 80% 조정)

신혼부부전제자금대출 가능조건(대출대상)

대출 신청일 현재 세대주

대출 대상주택 임차보증금2억원 이하
(단, 수도권(서울,경기,인천)은 3억원 이하)

전용면적 85㎡이하
(수도권을 제외 도시지역이 아닌 읍, 면 지역은 100 ㎡이하)

임대차계약 체결하고  임차보증금의 5%이상 지불한 자

대출 신청일 현재 세대주로서
세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자

대출 신청인과 배우자의 연소득 합산
60백만원 이하인 자

신혼가구 : 혼인관계증명서 상
혼인기간이 5년 이내 가구 또는
결혼예정자와 배우자예정자로 구성될 가구

상업용 부동산 임대동향을 알아보는 방법

전국, 또는 지역별 상업용 부동산의 임대 동향을 알아보는 방법이 있을까요?

부산 서면지역 상권의 임대료는 낮아지는 편인지, 높아지는 편인지.

서면지역 상권의 공실률은 어떤 추세로 가고 있는지.

이런 자료들이 있다면, 어떤 상권에 상가를 낼 것인지를 결정할 때 큰 도움이 되겠죠?

한국감정원 사이트에 들어가시면,

원하시는 지역 상권의 기간별 투자수익률, 공실률, 임대료 현황을 조회하실 수 있습니다.

아래 그림처럼요^^

저는 부산광역시 전체의 지난 3년간 소규모 상가의 임대료 현황을 조회해봤습니다.

※ 소규모 상가는 주용도가 상가 동인 2층 이하, 연면적 330제곱미터 이하인 일반 건축물입니다.

2015년도 1분기 부터 2016년도 4분기 까지는 제곱미터당 26,000원~27,000원 대를 유지하다가

2017년도에 들어와서 28,000원대로 높아졌네요.

부산 지역 전체의 3개년 평균은 저런데, 그렇다면 특정 상권은 어떤 그래프를 보일까요?

해운대지역의 경우, 2016년도 4분기부터 임대료가 제곱미터당 평균 16천원 가량 높아졌네요.

임대료가 저렇게 변동폭이 크면,, 아무래도 공실률도 변동이 있었겠죠?

동일한 조건으로 공실률을 조회해보니, 2017년 1분기에 공실률 11.79%로, 전분기 대비 약 3% 가량 높아졌네요.

해운대 지역 상가 점주님들의 체감수준을 들어봐야 알겠지만,

임대료 여파가 있었음을 추정해볼 수 있습니다.

한국감정원 사이트에서는

상업용부동산 임대동향 외에도, 지가변동률, 월간주택가격동향, 주간아파트가격동향, 아파트실거래가격지수 등 다양한

부동산 유통 관련 지표를 조회하실 수 있습니다.

사업을 준비하시며 상권을 분석하시거나, 투자처를 찾으실 때, 혹은 실주거 목적으로 주거지를 정하실 때도

참고하시면 도움이 되실 것 같습니다^^

한국 감정원은 어떤 곳인가요?

 
한국 감정원은 부동산의 가격 공시 및 통계·정보 관리 업무와 부동산 시장정책 지원 등을 위한 조사·관리 업무를 수행하여 부동산 시장의 안정과 질서유지에 이바지하는 국토교통부 산하 공기업입니다.

 한국 감정원 주요 업무는?

  - 부동산 가격 공시, 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조사
  - 감정평가 타당성 조사, 부동산 연구
  - 보상평가서 검토 및 사전표본 기준가격조사및 보상사업비 추정
  - 부동산거래 관리시스템, 부동산거래 전자계약시스템 운영
  - 보상수탁, 도시재생 사업, 녹색건축 관련업무
  - 공동주택 관리정보(K-apt), 리츠감독 지원업무
  - 부동산 조사ㆍ통계, 시세 정보

상가임대수익률 계산하기

상가임대수익률 계산하기. 생각보다 간단하답니다.
재태크의 일환으로, 아파트나 오피스텔 임대사업을 하는 분도 계시지만,
상가를 매입하여 임대하며 매월, 매년 안정적인 수익을 올리고 계신분들도 많지요.

재태크의 목적으로 상가를 매입한다면, 그 상가를 통해 얻을 수 있는
연간 임대수익률을 계산해봐야겠죠?
상가임대수익률 계산 방법은 아래 식을 그대로 따라 하면 된답니다.

그 상가의 매매가와 매입 시 대출을 받으셨다면 은행에서 받은 대출금과 그 연이자.
그리고 임차인에게서 받은 보증금과 책정된 월세를 알면 바로 임대수익률이 나오죠!

공식만 보면 어려워 보이니까, 아래 조건으로 상가임대수익률을 뽑아볼까요?

<상가 연간 임대수익률 계산하기 예제>

1. 매매가 : 10억
2. 대출 : 4억 / 연이율 5%
3. 보증금 : 1억 / 월세 : 500만원

자. 위 임대수익률 공식에 대입해보면~

연간 임대수익률이 8%인 상가임을 계산할 수 있겠죠?

매년 투자금액 대비 8%이 수익을 얻을 수 있고,

또 상권이나 입지 조건을 고려할 때 추후 매매를 통해 시세차익도 얻을 수 있다면.
상가 매입 여부를 결정하실 수 있겠죠?

물론 매입 하실 분의 기대수익률이 얼마인지에 따라 달라지겠지만요^^

자, 이상 상가임대수익률 계산 방법 알아보기였습니다.

상가임대차보호법 보장 : 계약 존속기간의 보장

계약서를 작성할 때 계약 기간을 6개월, 또는 1년 미만으로 정하는 경우가 있습니다.
위 사항이 약정에 포함 된 경우라면
임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인은 못함)

그리고 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
임대인이 임차인에게 계약 갱신거절을 통지하지 않은 경우라면
그 계약은 이전과 동일한 조건으로 재계약 된것으로 보며, 그 기간은 1년으로 간주합니다.
위와 같은 내용을 법정갱신이라고 합니다.
물론 법정갱신이 되었더라도 임차인(가게 사장님)은 언제든지 임대인(건물주)에게 계약 해지 통지를 할 수 있으며
통지 이후 3개월이 지나면, 그 효력이 발생합니다.

임차인(가게 사장님) 분들이 주의하실 부분도 있습니다.
월세를 3회 이상 연기하시면, 임대인(건물주)은 계약을 해지할 수 있습니다.

우선변제권과 권리금 보호, 계약갱신요구 등은 다음 번에
이어서 말씀드리겠습니다.

상가임대차보호법 전문을 보고 싶은 분들은
아래 링크를 클릭하시면
국가법령정보센터에서 내용을 확인하실 수 있습니다.

http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=183687&efYd=20161201#0000

상가임대차보호법 : 임차인을 지켜주는 상가임대차보호법

상가임대차보호법은 모든 상가를 지켜주는 법은 아닙니다.
지역별로 정해진 환산보증금액의 범위에 들어오는 상가,
그리고 기본적인 요건을 갖춘 상가에 한하여
계약갱신, 경매 시 우선변제, 차임증감청구, 월차임 전환율의 제한, 권리금 회수기회 보호 등의
권리를 지켜주는 법 입니다.

어떤 분들이 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지.
그리고 상가임대차보호법을 통해 보호받을 수 있는 권리는 무엇인지.
2018년 1월 26일 기준으로 개정된 부분을 반영하여
상가임대차보호법에 대해 살펴보겠습니다.

상가임대차보호법의 적용 범위

앞서 말씀드린 것처럼, 지역별로 정해진 환산보증금액 기준 이하에 들어와야
상가임대차보호법 적용대상이 됩니다.

지난 1월 개정을 통해서, 기준금액이 상향되어 보다 많은 분들이 보호 대상이 되었습니다.
다만, 개정 이후 계약자 분들에 한하는 점이 좀 아쉽네요.

 지역별 환산보증금액 기준은 아래와 같습니다.

2018년 1월 26일 이후 부터 계약하신 임차인(가게 사장님) 분들은
위 기준으로 본인의 적용대상 여부를 판단하시면 되구요.
개정 이전, 2014년 1월 1일 이후에 계약하신 분들은 아래표를 참고하시면 됩니다.

본인의 환산보증금액을 기준으로
상가임대차보호법의 적용 대상 여부를 판단하시려면, 우선 환산보증금액 계산부터 하실 수 있어야겠죠?

환산보증금 계산식 = 월차임 X 100 + 보증금

보증금이 5천만원이고, 매달 5백만원씩 월세를 내고 계신 임차인(가게 사장님)의 환산보증금은 얼마일까요?
위 계산식에 따르면

월차임(5,000,000)X100+보증금(50,000,000)
= 500,000,000+50,000,000
= 550,000,000

5억 5천만원이네요.

개정된 법률에 따르면,
이분이 만약 2018년 1월 26일 이후에
서울특별시에서 계약하신 임차인이라면 상가임대차보호법 적용 대상이 되겠네요.
하지만 그 이전에 계약하셨던 분이거나
서울특별시가 아니라 부산광역시에서 계약하신 분이라면
적용대상이 아니시겠죠.

환산보증금이 기준을 초과한 임차인 분들도
보호받을 수 있는 부분도 있습니다. 이 부분은 추후에 다시 포스팅하겠습니다.

부동산 투자법 : 노후를 위해 집을 이용하라

부동산 책이 참 많다. 아마도 잘 팔리니 계속 출간되겠지.

부동산에 관심 있는 사람이 많긴 한가보다.

노후를 위해 집을 이용하라의 저자가 요약해 준 부동산 투자의 방법론의 핵심은 아래와 같다.

“많은 주택을 소유하기 보다 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출의 부담을 줄이고,

전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라.”이다.

 
 조금 더 풀어 보자면,

1. 월급을 1~2년 정도 저축하여 목돈을 만들고

2. 임대 수요가 많은 지역에

3. 소형 부동산을

4. 전세를 끼고 저렴한 투자액으로 구매한 뒤

5. 장기간 보유한다.(보유 과정에서 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 전환해간다.)

<노후를 위해 집을 이용하라 본문 중>

“핵심은 임대수요가 많은 지역의 소형 주거용 부동산을 꾸준히 매입하는 것입니다.

팔지도 않고 대출도 받지 않습니다. 꾸준히 20년 이상 이를 지속합니다.

이 방법으로 연간 수천만 원(물가상승률은 감안하지 않은 현재의 가치로)의 수입을 얻게 될 것입니다.”

저자는 책 전반에 걸쳐 위 5가지에 대한 이유와 구체적인 방법론을 제시하며,
시세차익을 노리는 투기꾼이 되기 보다, 장기적인 임대사업자가 되라고 조언한다.

하나씩 더 자세히 살펴보자.

부동산 부자되기 1단계 : 월급을 모아서 목돈을 만들어라.

“월급이 들어오는 날 일정의 금액이 나의 저축통장으로 자동이체되도록 하세요.

그렇게 일정한 금액이 12번 혹은 24번 모이는 날, 이 자금을 그에 맞는 부동산으로 전환해야 합니다.”

 저자의 말을 빌리자면, 자본주의는 날씨가 좋을 때(호경기)는 우산(대출)을 빌려주고,

비가 오는 날(불경기)에는 우산을 도로 빼앗아 간다. 즉 은행은 자산의 가격이 비쌀 때는

낮은 이자로 돈을 빌려주지만, 정작 자산이 가격이 싸서 매입하기 좋은 시기에는 돈을 빌려주지 않는다.

그렇기 때문에 우리는 투자 적기에 투자할 수 있도록 현금을 스스로 마련해둬야 한다.

 국가에 세금 내고, 기업에 상품값 내느라 월급을 다 쓰는 사람은 애초에 답이 없다.

그저 저축만 하는 사람은 물가상승률을 따라 잡을 수가 없다. 물론 엘리트 직장은 다를 수도 있겠지만;;;;;

 나와 같은 일반인들은 월급을 저축 한 뒤, 물가상승률 보다

높은 이자율을 올릴 수 있는 자산에 투자 해야 한다.

노동력의 한계가 오기 전에, 투자를 통한 수입이 월급을 상회하는 수준으로 만들어둬야 한다.

<노후를 위해 집을 이용하라 본문 중>

“근로소득이 사라지는 노후를 대비하여 근로소득이 있는 20~35년 동안

소득 증가분에 맞게 저축액을 늘려야 합니다. 그리고 이를 매해 안전하게 수익을 올릴 수 있는 곳에

반복적으로 옮기십시오. 그렇게 한다면 누구나 노후의 경제 문제를 해결할 수 있습니다.”

★부동산 부자되기 2단계 :  임대 수요가 많은 지역에★

목돈을 마련한 사람들은 아마도 “어디에”가 가장 궁금한 답일 것이다.

대체 어느 지역에 있는 부동산을 사야 하는가?

저자가 제시하는 가장 중요한 기준은 “임대수요가 많은 지역”이다.

 인구가 줄어들더라도 사람들이 모이는 곳은 붐비기 마련이다.

임대수요가 높은 곳에서 부동산을 매입할 경우, 임대가 용이하며 시세도 지속적으로 오를 확률이 높다.

 그렇다면 어떤 조건이 있는 곳에 임대 수요가 많은가? 대기업이나 대형 병원이 들어서는 곳은

일자리가 늘어나기 때문에 집을 구하는 직장인들이 많으며, 노인 분들도 병원이 가까운 곳을 선호한다.

주요 대학이 있는 곳, 교통이 편리한 곳도 늘 임대 수요가 있다.

 통계청, 상권분석프로그램을 통해서도 인구의 증감 추세를 파악할 수 있다.

★부동산 부자되기 3단계 :  소형 부동산을★

우선 부동산을 투자처로 추천하는 이유는, 부동산의 경우 가격 하락이 거의 없으며

자산을 보유하면서도 현금 흐름을 만들 수 있기 때문이다.

주식과 달리 자주 매매하기 어려운 점 또한 안정적인 투자처의 조건에 걸맞다.

 그 중에서도 소형 부동산은 1인 가구 증가(만혼, 평균 수명 증가)로 인해 수요가 증가하는 반면,

건설사는 수익성이 좋은 대형 평형을 선호하기 때문에 공급이 증가하지 않아 희소성이 있는 매물이다.

★부동산 부자되기 4단계 : 전세를 끼고 저렴한 투자액으로 구매한 뒤 ★

임대수요에 이은 두 번째 투자 척도는 전세가율이다. 전세가율은 매매가에서 전세가의 비중을 말한다.

전세가율이 높은 아파트는 전세가가 내려가든지 매매가가 올라가기 마련이다.

저자는 매매가가 오를 가능성이 크다고 판다하고 있다.

 전세가율이 높으면 우선 투자금이 적게 든다. 투자금이 적게 드는 만큼, 시세가 오를 때 투자 수익이 오르는 폭도 높다.

또한 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증이다.

★부동산 부자되기 5단계 : 장기간 보유한다.★

※ 보유 과정에서 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 전환해간다.

부동산은 최초 구입할 때 드는 비용(양도세, 취득세 등)에 비해 유지하는 비용(보유세)이 싼 편이다.

따라서 자주 거래하는 것보다 오래 보유하는 편이 유리하다.

위 내용 외에,

저자가 요약해준 투자의 방법론과 몇 가지 유용한 정보는 아래와 같다.

부동산 투자를 위한 매물 찾는 방법

1단계 : 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.

•네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등에서 서울과 경기 지역 중

매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색한다.

2단계 : 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다.

•지하철역과의 거리, 향후 어떤 호재가 있는지 확인. 신문기사, 온라인 커뮤니티와 카페 등

게시판에 올라온 글 확인. (인근 부동산에서 올린 글은 주의)

3단계 : 인근 부동산중개소에 전화해서 확인한다.

•매도인, 매수인 입장에서 가격을 확인한다.

4단계 : 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.

•경사도, 편의시설, 유동인구, 인근 학교 등 살펴보기.

인근 부동산 중개소 방문 문의, 지역 사람들의 선호도 조사해보기.

5단계 : 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다.

자신이 세운 원칙에 들어맞고 해당 물건에 대한 확신이 선다면 바로 계약하는 것이 유리하다.

계약금은 매매가의 11%(?)를 걸어서 해약 방지.

고령층이 선호하는 주택의 유형

1. 도심에 위치한 주택 : 병원, 편의시설이 가까이 있는 곳

2. 소형 주택 : 유지비용이 적게 들어 생활비를 줄일 수 있는 곳

*관리비, 유지비용 많이 드는 주택의 순서 : 주상복합아파트 > 타우하우스 > 대형아파트 > 소형아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라

3. 지하철 역세권에 위치한 주택

성공적인 투자자가 되는 4단계

1단계 : 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다.

2단계 : 아끼고 저축한다.

3단계 : 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.

4단계 : 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다.

부동산 수요가 늘어난다는 뉴스.

1. 대기업의 공단이 들어선다는 뉴스 주목. 그 지역에 좋은 일자리가 생긴는 것.

2. 대형 병원이 들어서거나 증축한다는 뉴스.

3. 지역 부동산 중개사무소 방문

부동산 방문 시 질문할 꺼리

1. 이 지역에 1~2명이 살 만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지.

2. 세는 잘 나가는지

3. 가격은 어느 정도 되는지

4. 향후 개발 계획이 있는지

인구 감소에 따른 부동산 가격 폭락에 대한 반론

1. 인구는 감소하지 않는다.

출생률은 감소하나 사망률 또한 감소함 오히려 인구의 연령비율의 변화에 따른 기회가 있음

2. 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않음

3. 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아님.

수요가 늘어나는 곳은 있기 마련.

4. 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있음.

저자는 직업과 투자에 대해 아래와 같이 정리해주었다.

적성에 맞는 일을 하면서 돈을 모아 안전한 투자를 반복하는 것이 현명합니다.

​

즉, 전업투자자가 되기 보다는

적성에 맞아 즐겁게 할 수 있는 하면서, 저축을 통해 목돈을 마련하고

틈틈히 여유 시간을 가지고 매물을 찾아 투자를 반복하는 것을 추천한다.

보유한 부동산이 늘어날 수록 시간이 많이 들지 않느냐고 반문하는 사람들도 있는데,

임차인과의 계약은 대부분 2년에 1번 수준이고,

유지 보수도 큰 어려움이 없기 때문에 그렇게 힘들지 않다고 한다. ㅎㅎ

나도,

직장인으로서의 삶은 그것대로 발전시켜나가며

임대사업을 펼쳐나갈 수 있도록.

일단 저축부터 해야겠다.

노후를 위해 집을 이용하라 국내도서 저자 : 백원기 출판 : 알키 2016.02.25 상세보기